L'investissement en immobilier commercial rendu facile

Courir après les mauvais payeurs de loyer, c'est fatigant. Quand ça nous ... (Photo fournie par istockphoto.com)

Agrandir

Photo fournie par istockphoto.com

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Courir après les mauvais payeurs de loyer, c'est fatigant. Quand ça nous arrive, on se met à jalouser les grands propriétaires de ce monde qui reçoivent chaque mois des millions de dollars en loyer en provenance de locataires fiables et solvables comme des grands détaillants, des firmes d'avocats réputés ou des sociétés d'État immuables.

Savez-vous que ces précieux dollars sont accessibles aux petits investisseurs par le truchement des fonds de placement immobilier (FPI ou REITs selon l'acronyme anglais) cotés en Bourse?

En effet, une façon aisée de profiter des avantages liés à l'investissement immobilier pour monsieur et madame Tout-le-monde est de se procurer des unités de fonds de placement immobilier, qui se vendent à la Bourse comme des actions de BCE ou de Bombardier.

Investir en immobilier, rappelons-le, permet d'accentuer la diversification de son portefeuille de placements, soit d'en augmenter le rendement tout en atténuant son risque.

Les FPI se distinguent de la société par actions puisque les détenteurs de parts reçoivent la presque totalité des profits sous la forme de distributions. Généreuses, ces distributions, qui varient entre 3 et 10% selon les titres, ne sont toutefois pas garanties : elles fluctuent en fonction des revenus nets qu'un FPI réalise. Ces revenus dépendent des loyers perçus par le fonds.  

En fait, en achetant des parts de fonds de placement immobilier, vous devenez en quelque sorte un magnat de la brique et du mortier. En effet, comme détenteur de parts de FPI, vous recevez, par le truchement des distributions mensuelles, une portion des loyers (après dépenses) des immeubles que détient le FPI. C'est comme si vous déteniez vous-mêmes directement des tours de bureaux au centre-ville de Montréal ou dans le Quartier Dix30, à Brossard.

En bref, les FPI démocratisent les avantages de l'investissement dans de grands immeubles commerciaux autrefois l'apanage exclusif d'investisseurs institutionnels ou de grandes fortunes familiales.

Des exemples de FPI

Il existe une trentaine de fonds de placement immobilier à la Bourse de Toronto. On en trouve aussi une dizaine à la Bourse de croissance. Cominar (CUF.UN) demeure le premier et le plus important FPI québécois à avoir vu le jour. CAPREIT (CAR.UN) et Boardwalk (BEI.UN) possèdent des conciergeries. Tandis que RioCan (REI.UN), plus important FPI au Canada, est le propriétaire de centres commerciaux du pays.

Un traitement fiscal avantageux

Les généreuses distributions des FPI constituent d'ailleurs leur principal avantage à part la diversification accrue qu'ils procurent à l'investisseur. De surcroît, une bonne part des distributions est considérée comme un retour en capital et ne devient imposable qu'à la vente des unités de FPI par l'investisseur.

Non sans risque

Par contre, les FPI ne sont pas sans risque. Leur valeur est influencée par les taux d'intérêt de long terme comme les autres placements à revenus que sont les obligations de sociétés ou les actions privilégiées. En cas de hausse des taux, ce qui est prévisible à moyen ou long terme, vous devez prévoir que les investisseurs délaisseront les fonds immobiliers pour des obligations gouvernementales, toujours moins risquées que les FPI. Cette désaffection potentielle aurait un effet négatif sur les prix des parts de fonds immobiliers, ce qui aura un impact sur le rendement total tiré des FPI. Le rendement total dans une période donnée est la combinaison des distributions reçues et de la variation de la valeur marchande de la part de votre FPI.

Que regarder avant d'investir

C'est bien beau les REITs, mais comment les choisir?, vous demandez-vous. Si votre temps est compté, vous pouvez acheter le fonds XRE, un produit iShares qui reproduit le sous-indice S&P/TSX Capped REIT Index. On y trouve les 13 premiers FPI canadiens, en fonction de leur capitalisation boursière. Depuis 2002, le rendement total annuel du FNB dépasse les 12%.

Quant aux amateurs de choix de titres spécifiques, voici cinq facteurs à considérer avant de jeter votre dévolu sur un fonds en particulier.

I.    Type de fonds immobilier

D'entrée de jeu, il faut savoir que les FPI sont soit spécialisés soit diversifiés. Un REIT spécialisé se concentre sur une catégorie d'actifs comme, par exemple, les propriétés multirésidentielles ou les hôtels. Un REIT diversifié comporte des immeubles dans au moins deux catégories. Une illustration: Cominar détient à la fois des centres commerciaux, des bureaux et des immeubles industriels.

II.    Qualité du portefeuille

«À long terme, le rendement d'un REIT est égal ou supérieur au rendement tiré de son portefeuille d'immeubles», explique Frédéric Blondeau, responsable de la gestion de l'Eterna fonds de revenu immobilier mondial.

À quoi ressemblent les immeubles dans lesquels le FPI investit? Est-ce un bâtiment délabré dans un quartier industriel obsolète de la ville centrale? Le rendement y est sans doute non négligeable, mais le risque vient avec. Détient-il au contraire les meilleurs immeubles d'un secteur réputé? Les meilleurs attirant les meilleurs, les plus beaux immeubles, dits de catégorie AAA, sont loués par des locataires de prestige qui paient des loyers plus élevés.

III.    Qualité du bilan

Plus le fonds est endetté, plus il joue sur l'effet de levier lié à l'endettement et plus c'est risqué en cas de revers de fortune : hausse des taux, hausse du taux d'inoccupation, baisse des loyers. Le contrat de fiducie spécifie toutefois une limite à l'endettement. Ainsi, le contrat de fiducie du FPI BTB (BTB.UN à la Bourse de croissance) de Montréal fixe à 75% de la valeur comptable du Fonds la limite d'endettement total.

Quand il est question d'endettement, n'oubliez pas de tenir compte des débentures convertibles. De son côté, M. Blondeau regarde attentivement le ratio de la dette sur le capital total (passif + capitaux propres).

IV.    Qualité de l'équipe de gestion

Comment le portefeuille est-il géré ? Quelle est la feuille de route de la direction du FPI en matière d'intégration des acquisitions ? A-t-elle l'habitude de créer de la valeur pour les investisseurs ?

« Comment les dirigeants allouent-ils le capital ?», se demande M. Blondeau. Autrement dit, quand la fenêtre d'opportunité s'ouvre pour les FPI, l'équipe en place est-elle capable d'en profiter et de réaliser des acquisitions qui contribuent presque immédiatement au fonds en provenance de l'exploitation ?

V.    Feuille de route en matière de croissance des distributions

Considérons Cominar. Au 31 décembre 2003, sa part valait 14,79$ et versait une distribution annuelle de 1152$, pour un rendement courant de 7,8%. Pas mal. Si l'investisseur ne l'a toujours pas vendu, il reçoit en 2012 une distribution annuelle de 1,44$, soit un rendement courant de 10% sur le prix payé en 2003 de 14,79$. Encore mieux. «Le but ultime pour un FPI, c'est de verser des distributions croissantes», dit M. Blondeau. Pour s'assurer de la viabilité des distributions, il regarde le ratio entre la distribution par part et les fonds ajustés en provenance de l'exploitation. Si le ratio excède 100%, c'est un drapeau rouge. Les distributions ne sont guère soutenables à long terme.

JEU-QUESTIONNAIRE

À qui appartiennent les cinq immeubles suivants?

La Gare centrale à Montréal?

Non, ce n'est pas le Canadien National. Le CN s'est départi de son siège social en 2007 dans le cadre d'une cession-bail avec la firme Homburg Invest en 2007. L'actif a ensuite été roulé dans le FPI Homburg Canada en mai 2010, renommé FPI Canmarc le 27 septembre 2011. Ce dernier a été racheté entièrement par le FPI Cominar (CUF.UN) de Québec. La réussite de l'offre d'achat a été confirmée le 7 février dernier.

Quartier Dix30?

Il s'agit d'un consortium. Le REIT Riocan (REI.UN) en détient 50%. L'autre moitié est répartie entre le régime de retraite des employés d'Hydro-Québec, celui de la STM, celui des employés municipaux du Québec et le fonds de placement immobilier BB, appartenant aux familles Bombardier et Beaudoin.

Place Alexis-Nihon?

Cominar sous peu. Terminé en 1986, l'ex-siège social de la vénérable société immobilière Alexis-Nihon a changé de propriétaire en 2007 quand Homburg Invest a fait l'acquisition du FPI Alexis-Nihon. En 2010, Homburg Invest a roulé cet actif dans le FPI Homburg Canada. Ce dernier a été avalé par Cominar en 2012.

Le 700, De La Gauchetière

Dundee Reit (D.UN). L' histoire récente de l'immobilier commercial de Montréal se résume à la liste des noms des différents propriétaires qu'a connus cet immeuble de près de 1 million de pieds carrés. L'une des deux tours du complexe surnommé Bell-Banque à l'époque de sa construction, le 700 De La Gauchetière a appartenu à TrizecHahn, quand celle-ci contrôlait la quasi-totalité du centre-ville de Montréal. Trizec l'a vendu à la Caisse de dépôt en 2000 dans le cadre d'une transaction comprenant cinq immeubles, dont la Place Ville-Marie. La Caisse l'a revendu à l'israélienne Delek Belron International en 2001 pour 202 millions de dollars. Dundee Reit l'a acquis en 2011 pour 281 millions.

Le 201, rue Corot, à l'île des Soeurs?

Réponse : Boardwalk Reit (BEI.UN). L'immeuble de 15 étages a été conçu par le célèbre architecte Mies Van der Rohe. Boardwalk a acheté les 3100 logements, incluant le 201, chemin Corot, à Structures Métropolitaines en mai 2002 à Jesta, de Montréal, qui en était devenu propriétaire en 1995.

Partager

publicité

publicité

Les plus populaires

Tous les plus populaires »

publicité

publicité

publicité

image title
Fermer