Combien payer pour son immeuble à revenus?

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Acheter un plex n'est pas donné par les temps qui courent. Plus que  jamais... (Photo fournie par istockphoto.com)

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André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Acheter un plex n'est pas donné par les temps qui courent. Plus que jamais acheter à bon prix est une condition sine qua non à un investissement rentable. Mais qu'est-ce qu'un bon prix? Voici une démarche en cinq points à entreprendre avant de faire votre offre d'achat. À vos calculettes.

En dépit des prix élevés en 2012, les arguments pour investir dans une propriété à revenus demeurent nombreux : diversification des revenus, épargne forcée, traitement fiscal avantageux et protection de l'investissement contre l'inflation.

Et des aubaines existent toujours sur le marché malgré les apparences, comme il existe toujours des revendeurs motivés, rappelle Jacques Lépine, fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec, dans son livre Faites de l'argent en immobilier avec l'argent des autres.

Comme critère d'investissement, vous voulez que l'immeuble convoité vous rapporte plus que ce qu'il vous en coûte de l'exploiter et de le financer.

I. Vos revenus de loyer

À combien s'élèvent les loyers en vigueur? Sont-ils plus bas que la moyenne du marché? Les locataires ont-ils l'intention de libérer le logement?

II. Vos dépenses

Taxes, assurances, entretien, chauffage, électricité, déneigement/pelouse, réserve. Ne vous fiez pas aux affirmations du vendeur. Ajustez les dépenses de façon réaliste.

III. Calcul du rendement de l'investissement

On soustrait les dépenses d'exploitation du revenu. Comme vous avez acheté l'immeuble à crédit, vous soustrayez ensuite les dépenses d'intérêt.

Vous comparez ensuite la différence avec la mise de fonds sur votre immeuble. Vous pouvez aussi poser une hypothèse de plus-value de l'immeuble, par exemple 2% par année.

Le rendement doit excéder le taux hypothécaire de plusieurs points de pourcentage pour vous donner une marge de manoeuvre en cas de hausse des taux.

IV. Propriétaire occupant

Si vous achetez le plex dans le but d'occuper le logement principal, comment calculez-vous tout ça? Deux possibilités: la méthode du bungalow ou la méthode du loyer fictif. Dans le premier cas, vous sortez le logement principal des calculs. Dans le second, vous attribuez un loyer théorique au logement que vous allez occuper.

V. Exemple

Prenons un 4-plex quasi neuf de banlieue muni de quatre logements de deux chambres loués 1000$ par mois chacun, sans le chauffage ni l'électricité.

Vous versez ou non un loyer.

Prix demandé: 500 000$

Loyers annuels: 48 000$

Dépenses annuelles estimées: 19 200$ ou 40% des loyers

Revenu net d'exploitation: 28 800$

Mise de fonds de 25%: 125 000$

Hypothèque 5 ans à 5% , amortie sur 25 ans

Intérêts: 18 832,51$ la première année

Plus-value annuelle estimée: 2%

Rendement sur la mise de fonds:

[(28 800$ - 18 383$) + 10 000$ (plus-value)]/125 000$ = 16,3%

Conclusion: Au prix demandé, le 4-plex donne un rendement théorique sur la mise de fonds de 16%. Les revenus couvrent à la fois les dépenses d'exploitation et de financement dès la première année, moyennant un comptant considérable de 125 000$.

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