Investir dans les plex: un contexte qui appelle à la prudence

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Photo Jan Nevill, archives La Presse

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

La hausse du prix des plex a été telle ces dernières années que l'aspirant investisseur doit faire ses calculs deux fois plutôt qu'une avant d'acheter.

Selon une étude récente réalisée par le professeur François Des Rosiers, de l'Université Laval, on peut estimer que les unités de quatre logements étaient à un prix de 460 000$ dans les quartiers centraux de Montréal en 2010. Le prix de référence s'élevait à 506 000$ pour un bâtiment de six logements locatifs.

À ces niveaux de prix et compte tenu de toutes les variables qui influent sur le rendement immobilier, l'investissement s'avère-t-il rentable? Non, répond le professeur Des Rosiers, qui a réalisé cette étude pour le compte de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) en juillet dernier.

«Le marché actuel ne permet pas une rentabilisation de l'investissement en raison du coût d'acquisition très élevé eu égard au loyer marchand en vigueur», écrit l'universitaire en conclusion.

Dans l'échantillon des transactions étudiées par le rapport, lequel se concentre dans le secteur Rosemont, le quartier par excellence des plex à Montréal, les loyers en vigueur se situaient en dessous de 600$ par mois, alors qu'ils devraient atteindre les 900$ dans les 4-plex et les 700$ dans les 6-plex pour assurer la rentabilité de l'investissement.

Que retenir de cette étude? Que la rentabilité d'un plex dépend essentiellement de la capacité du propriétaire à augmenter son revenu net (loyers moins les dépenses) dans le temps.

Comment faire? Reconnaissons d'emblée qu'il n'existe pas de solution magique. Toutefois, demander une augmentation systématique de loyer à ses locataires tous les ans constitue un bon début. Une autre possibilité est d'ajouter des sources de revenus complémentaires: stationnement, casier de rangement, buanderie automatique, etc. Malgré cela, le nouveau propriétaire devra prier la bonne Sainte-Anne ou croiser les doigts pour que les taux d'intérêt restent bas pendant la période de détention de l'immeuble. Un pari risqué, sachant que les taux d'intérêt de long terme sont à un plancher actuellement.

«Le risque d'une détérioration du marché immobilier est bien réel, voire probable, suite à une hausse généralisée du coût du crédit hypothécaire», prévient M. Des Rosiers, évoquant le spectre du début des années 90, marquées par une récession immobilière.

Dans ce contexte, le petit investisseur, qui voit dans l'achat d'un plex une façon aisée d'accéder à bon prix à la propriété et à un revenu d'appoint, doit faire preuve de réalisme. Le temps de l'argent facile est terminé. Une bonne part du rendement futur est escomptée dans les prix actuels. La prudence est de mise quand vient le temps d'acheter un plex en 2012.

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