Achat, rénos, revente: les flips ont toujours la cote

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Certains font des profits de 200 000$, d'autres de 50 à 90 000$. Ils  achètent,... (Photo François Roy, archives La Presse)

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Photo François Roy, archives La Presse

Anne Gaignaire
La Presse

Certains font des profits de 200 000$, d'autres de 50 à 90 000$. Ils achètent, rénovent puis revendent. En espérant faire une belle plus-value. S'il y a encore de bonnes occasions, les temps sont plus durs pour les flippers.

Sylvain Tremblay a 53 ans. Ces 10 dernières années, il a rénové ou construit 5 maisons sur la Rive-Sud avant de les revendre. Des mois de travail acharné pour des profits de 50 000$ à 90 000$ par maison.

Sylvain, peintre en bâtiment, a fait ça pour assurer sa retraite. «Comme je suis travailleur autonome, un jour, je me suis rendu compte que mes fonds de pension n'allaient pas suffire.»

Son but -atteint récemment-, c'était de payer comptant la dernière maison, celle que lui et sa conjointe habiteraient définitivement. «La clé, c'est de faire le maximum de choses soi-même pour économiser des frais », indique Sylvain.

Luc Quenneville, 61 ans, qui a rénové et revendu une dizaine de maisons sur la Rive-Sud, à Montréal, Saint-Sauveur et dans la couronne nord, estime que faire la finition soi-même et, ainsi, éviter des frais de gérance de projet permet d'économiser 30% de l'addition finale. Il vient d'ailleurs de vendre sa maison de Laval pour aller remettre en état un duplex sur le Plateau-Mont-Royal acheté 330 000 $ et qu'il pourrait revendre sans peine «850 ou 900 000$», selon lui.

C'est «une ruine» qu'il prévoit de transformer en maison individuelle et dont il va faire passer la surface de 1200 à 1800 pc2. Coût des travaux envisagés: 250 000$. Le profit serait ainsi tout de même d'environ 300 000$!

Une niche: le luxe

Luc Quenneville, qui n'avait jamais travaillé dans le bâtiment avant de se lancer dans la rénovation dans les années 70, a choisi un créneau bien particulier: le luxe.

«J'achète des maisons dont les gens ne veulent pas parce qu'il y a beaucoup de travaux à faire dedans. Le plus important, c'est de choisir un bon emplacement. Ensuite, j'habite la maison et la rénove dans un style contemporain puis, quand elle est finie à 100%, je la revends», raconte-t-il.

Travaux qui durent souvent un à deux ans, conseils d'un designer, fenêtres de grande qualité importées d'Italie, comptoirs en marbre...

Les travaux des deux dernières maisons ont coûté environ 100 000$ chacune. Mais leur prix de vente a dépassé les 500 000$ dans les deux cas. «On n'est pas millionnaires avec tout cela. C'est plus un passe-temps. On a retiré environ 50 000$ de profits sur sept ans», confie Luc Quenneville.

Habiter les lieux pendant la rénovation est un point important car, «quand on y vit plus d'un an, la revente n'est pas imposable», indique Yvan Cournoyer, vice-président et directeur général du Club immobilier, qui fait lui-même quatre ou cinq flips par an.

Preuve que les flips fonctionnent: le Club organise tous les mois des sessions de formation sur la rénovation et la revente de biens immobiliers suivies par environ 60 à 70 personnes à chaque fois à Montréal et une trentaine à Québec. Où annoncer, quels travaux faire, comment rechercher les aubaines? sont autant de thèmes abordés lors de ces formations.

Les aubaines plus rares

Les flips peuvent toujours rapporter gros, notamment les conversions d'immeubles en condos qui offrent souvent des profits de plusieurs centaines de milliers de dollars, mais «ça devient plus difficile», atteste Deborah Newton, courtière immobilière et copropriétaire de l'agence Royal Lepage Groupe Newton, établie à Notre-Dame-de-Grâce.

L'explication: moins d'offres, des acheteurs plus exigeants et mieux informés. «C'est encore possible de faire de l'argent, mais le flipper doit sortir de sa zone de confort et prospecter dans de nouveaux quartiers comme Verdun ou Pointe-Saint-Charles, qui s'améliorent beaucoup», conseille-t-elle.

La clé de la réussite d'un flip, «c'est le prix d'achat», martèle l'entrepreneur en rénovation Martin Desgroseilliers. Il faut qu'il soit le plus bas possible pour que la plus-value soit substantielle.

«En général, il faut compter faire 10 à 15 % de profits», poursuit le professionnel. Les quartiers ou villes notamment en banlieue en cours de modernisation comptent encore de bonnes occasions et comme leur état général s'améliore, le prix de revente espéré est intéressant.

«L'idéal, selon Martin, c'est de trouver une maison désuète dans un beau quartier.» Mais, ce type de maisons est souvent vendu sans garantie légale, ce qui représente un risque supplémentaire pour l'acheteur.

Alors aux amateurs, voici les conseils des habitués des flips: suivre des formations, s'assurer d'avoir prêtes les liquidités nécessaires à l'achat et aux travaux, ne pas lésiner sur l'inspection de l'immeuble que vous convoitez, bien doser les travaux et bien en estimer le montant ainsi que le prix possible de la revente afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

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