Rembourser plus vite son prêt hypothécaire

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Rembourser son prêt hypothécaire de façon accélérée, est-ce un bon choix? Dans... (Illustration Francis Léveillée, La Presse)

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Illustration Francis Léveillée, La Presse

Anne Gaignaire
La Presse

Rembourser son prêt hypothécaire de façon accélérée, est-ce un bon choix? Dans la plupart des cas, oui et voici comment s'y prendre.
Les taux d'intérêt étant faibles ces temps-ci, le remboursement du prêt hypothécaire n'est pas forcément la priorité.
«Il faut penser d'abord à rembourser ses éventuelles dettes de cartes de crédit dont les taux d'intérêt sont prohibitifs (19,9%) et prévoir un coussin de sécurité pour parer à tout imprévu», prévient Sylvie de Bellefeuille, avocate, conseillère budgétaire à Option consommateurs.

Néanmoins, c'est une source efficace d'économie à laquelle Lyne Sanfaçon, courtière hypothécaire agréée à Intelligence hypothécaire, ne voit «que des avantages». Sauf évidemment «pour ceux dont le budget est déjà serré». Voici, selon elle, quatre façons de s'y prendre:

1- 10/10, 20/20

Dans le cas d'une hypothèque à terme fermé, il est possible d'avoir une clause «10/10» ou «20-20» dans votre contrat de prêt. Le premier 10 (ou 20) signifie que vous pouvez faire un versement supplémentaire une fois par an (ou en plusieurs fois) allant jusqu'à 10% (ou 20%) du montant initial. Le deuxième 10 (ou 20) veut dire que vous pouvez augmenter votre paiement (chaque semaine, toutes les deux semaines ou mensuellement) de 10% (ou 20%).

2- Versement toutes les semaines ou toutes les deux semaines

Le moyen le plus facile de rembourser plus vite son prêt hypothécaire est de multiplier les versements en prévoyant les prélèvements toutes les semaines ou toutes les deux semaines plutôt que tous les mois. Mais le mieux est encore d'augmenter légèrement chacun de ces remboursements (versements aux deux semaines accéléré par exemple). Pour un prêt de 200 000$ sur 25 ans à 2,99%, le paiement aux deux semaines ne permet d'économiser que 189$ alors que si on passe la traite de 436,08$ (aux deux semaines) à 472,73$ (aux deux semaines accéléré), le coût de l'emprunt chute à 73 377,81$ soit 10 072$ d'économie en intérêts.

3- La marge de crédit hypothécaire

Les clauses anticipées plafonnent la possibilité de remboursement accéléré du prêt hypothécaire. Pour pouvoir rembourser une importante somme en une seule fois par exemple, il est possible, si l'on paie 20% du prix d'achat de son bien immobilier comptant, d'obtenir, dès la signature d'un prêt hypothécaire, une marge de crédit hypothécaire. Le taux d'une telle marge varie selon les institutions financières mais, actuellement, il s'élève généralement à 3,5% (taux indiciel de la Banque du Canada + 0,5% généralement ajouté par les institutions). Il faut alors y loger une partie du prix d'achat, ce qui permettra un remboursement sans limite et sans frais au rythme souhaité par l'acheteur. Cette opération n'occasionne pas de frais supplémentaires si elle intervient dès la mise en place du prêt hypothécaire. On peut ainsi, pour un achat de 200 000 $, avoir un prêt hypothécaire de 100 000$ et une marge de crédit d'autant.

4- Diminuer la durée du prêt

Enfin, au moment du renouvellement du prêt, il est conseillé de réduire la durée restante du prêt hypothécaire. «Les versements augmentent légèrement alors que les économies sur les intérêts sont énormes», explique Lyne Sanfaçon. Dans le cas d'un prêt de 175 000$ sur 25 ans avec un taux de 4%, il suffirait, au bout de cinq ans, de réduire la durée de trois ans (des 20 ans restants à 17), ce qui augmenterait les versements mensuels de 106,5$ pour économiser... 17 000$ d'intérêts !

Par exemple, pour une hypothèque de 200 000$, sur 25 ans, avec un taux de 2,99%:

-    Remboursement mensuel normal :

?    Montant des versements: 945,47 $

?    Nombre de versements: 300

?    Intérêts payés sur toute la durée: 83 639,52$

-    Remboursement accéléré toutes les deux semaines:

?    Versement : 472,74$

?    Nombre de versements: 578

?    Intérêts payés sur toute la durée: 73 064,02$

-    Remboursement accéléré avec somme de 10% versée annuellement pendant quatre ans et aux deux semaines accéléré:

?    Versements: 472,74$ par semaine + 20 000$ chaque année pendant quatre ans en une ou plusieurs fois

?    Nombre de versements: 310 et le prêt est soldé au bout de 12 ans au lieu de 25 ans.

?    Intérêts payés sur toute la durée: 26 701,55$

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