Une maison à la taille de son budget

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Marc Tison
Marc Tison
La Presse

QUEL BUDGET FAUT-IL PRÉVOIR POUR L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ? «Il y a la capacité à l'acheter, mais aussi la capacité à la conserver», observe Marie-Hélène Legault, responsable des cours d'accès à la propriété à l'ACEF de l'Est de Montréal et chargée de cours en économie à l'UQAM. «Le but est de ne pas être obligé de la revendre deux ans plus tard.» Il y a deux manières d'aborder le problème.

Le ratio ABD

Les prêteurs hypothécaires abordent la question ainsi: quel montant vos revenus vous permettent-ils de consacrer aux frais de logement?

Pour l'évaluer, ils utilisent le ratio de l'amortissement brut de la dette (ABD).

Selon ce ratio, vous ne devriez pas consacrer plus de 32% du revenu mensuel brut de votre ménage aux frais de logement - mensualité hypothécaire et impôts fonciers, chauffage et électricité, plus 50% des charges de copropriété.

«C'est un rapport permettant de gérer les risques pour les institutions financières, prévient toutefois Marie-Hélène Legault. Quelques-uns - très peu - se tireront d'affaire avec 28 ou 29%. Mais une bonne partie serait plus à l'aise avec 25 ou 26%, et certains ne devraient pas dépasser 20%.»

Vous n'avez ni voiture ni enfant? Un ratio ABD de 29% sera peut-être soutenable. Plus les obligations augmenteront, plus vous devrez tendre vers 25% ou moins.

Car c'est l'ensemble de votre budget qui dicte vraiment la taille maximale de l'emprunt.

Une place dans votre budget

La méthode la plus sûre consiste à estimer les engagements et dépenses, et à évaluer si vous êtes en mesure de les insérer dans votre budget, en lieu et place de vos dépenses de logement actuelles.

Vous aurez à payer une mensualité hypothécaire, des taxes foncières, et, s'il y a lieu, des charges de copropriété. Vous devrez prévoir l'assurance habitation, les frais d'électricité et de chauffage. Sans oublier le poste le plus souvent négligé: les frais d'entretien. On indique souvent qu'il faut consacrer entre 1 et 3% de la valeur de la propriété à son entretien annuel. En raison des prix actuels, une marge de 1% semble une estimation suffisante.

Amortir sur 20 ans, 25 ans, 30 ans?

Plus la période d'amortissement est longue, moins les mensualités sont élevées, mais plus on dépense en intérêts. Pour une première propriété, l'amortissement sur 25 ans a longtemps été la norme. Avec un emprunt de 300 000$, le coût en intérêts (taux de 4,5%) s'établit à 111 949$ pour un amortissement de 15 ans, 198 126$ pour 25 ans, et 244 554$ pour 30 ans.

En faisant passer l'amortissement de 25 ans à 30 ans, une réduction de la mensualité de 148$ entraîne au bout du compte des frais supplémentaires de 46 428$ en intérêts.

L'amortissement sur 30 ans comporte un autre désavantage: la SCHL et Genworth Financial Canada ajoutent 0,2% à leurs primes d'assurance du prêt hypothécaire. Pour une mise de fonds de 5%, cette prime passe de 2,75% à 2,95%.

Depuis le 18 mars 2011, la période d'amortissement pour les prêts dont le rapport prêt-valeur est supérieur à 80% ne peut plus excéder 30 ans.

L'ajout du RAP au budget

Le RAP est fort prisé pour réduire l'emprunt hypothécaire. Mais un an plus tard, il faudra commencer à rembourser 1/15e du retrait et faire ainsi chaque année.

«Environ 35% de ceux qui font un retrait RAP ne font pas les remboursements», rappelle Marie-Hélène Legault. Souvent par incapacité budgétaire. La valeur de leur remboursement annuel est alors ajoutée à leurs revenus annuels, avec une facture fiscale en conséquence.

Taux variable

Vous choisissez le taux variable? Établissez des mensualités équivalentes au terme de cinq ans à taux fixe. Vous vous assurerez ainsi que votre budget peut absorber une légère hausse de taux, et vous rembourserez plus rapidement le capital.

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