Épargne et hypothèque: faites le test

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Pour épargner l'argent nécessaire à la mise de fonds, il n'y a pas de  secret:... (Photo: Archives La Presse)

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Marc Tison
Marc Tison
La Presse

Pour épargner l'argent nécessaire à la mise de fonds, il n'y a pas de secret: il faut mettre des sous de côté. Une évidence. À chacun de voir s'il faut restreindre ses dépenses pour y arriver.

Chose certaine, pour s'imposer une discipline, la meilleure stratégie consiste encore à établir un programme d'épargne systématique avec des retraits planifiés.

Un vieux truc: épargnez chaque mois l'argent que vous dépenseriez en plus si vous étiez propriétaire. Vos dépenses de logement (loyer, assurance, électricité et chauffage) s'élèvent par exemple à 1100$ par mois? Un emprunt de 250 000$ amorti sur 25 ans à 4,5% d'intérêt entraînerait une mensualité de 1390$.

Ajoutez 250$ par mois pour les impôts fonciers, un surplus de 100$ pour l'électricité et de 35$ pour l'assurance, 250 $ pour l'entretien, pour un total de 2025$. La différence avec vos dépenses actuelles est de 925$.

En épargnant ces 925$ chaque mois pendant trois mois, vous testez votre capacité budgétaire à assumer ces dépenses. Et si vous réussissez à sur ce rythme, vous accumulerez 11 100$ en un an, 22 200$ en deux ans.

VRAI OU FAUX ?

Pour la mise de fonds, je ne peux pas utiliser des sommes données par des proches.

Faux. Les dons de proches parents font partie des mises de fonds traditionnelles. Les dons d'autres personnes sont considérés comme des sources non traditionnelles, mais peuvent être acceptés.

Je peux faire un RAP même si je n'ai aucun fonds dans mes REER.

Vrai. Mais la méthode n'est pas simple et alourdit vos contraintes budgétaires (voir Raper sans REER ?).

Je peux ajouter la taxe sur l'assurance-prêt à mon prêt hypothécaire.

Faux. La taxe provinciale de 9 % sur les assurances s'applique à la prime de l'assurance du prêt hypothécaire, mais au contraire de cette dernière, elle ne peut être ajoutée au prêt.

«Raper» sans REER?

Faire un retrait RAP alors que vous n'avez aucun REER? C'est possible. Les institutions financières pourront vous proposer la petite manoeuvre suivante, tout à fait légale. L'institution vous prête une somme inférieure à vos droits de cotisation REER inutilisés - disons 15 000$. Vous déposez ces 15 000$ dans votre REER, ce qui vous procure des crédits d'impôt d'environ 500 $. Après 90 jours, vous pouvez retirer ces 15 000$ de votre REER sans pénalité, et rembourser votre emprunt auprès de l'institution. Quand vous recevez votre remboursement d'impôt de 5000$, vous l'appliquez en mise de fonds. Bingo!

Bingo? Dès la deuxième année suivant le retrait, vous devrez commencer à rembourser votre RAP, à raison de 1/15e du retrait chaque année, soit 1000$ par année dans notre exemple. En résumé, pour une réduction de 5000$ de votre emprunt sur 25 ans, vous contraignez votre budget d'une dette de 15 000$ sur 15 ans.

LES SOURCES DE MISE DE FONDS

Où pouvez-vous puiser la mise de fonds ? Les sources sont plus variées que vous le croyez, mais toutes ne sont pas de la même eau, aux yeux des assureurs de prêts hypothécaires et des institutions financières.

Les sources traditionnelles: elles sont acceptées sans condition comme mise de fonds. Par exemple:

-Liquidités de l'acheteur, tirées de comptes d'épargne, de fonds communs, de certificats de placements, etc.

-Les retraits d'un REER en vertu d'un RAP.

-Des emprunts garantis par des actifs confirmés.

-Les dons (donc non remboursables) de proches parents.

-Le produit de la vente d'une autre propriété.

-La valeur d'un terrain appartenant au propriétaire.

-La valeur du travail de l'emprunteur, dans le cas de l'autoconstruction, pour moins de 50 % de la mise de fonds minimale.

-Subventions à la mise de fonds, non remboursables, accordées par un organisme fédéral, provincial ou municipal.

-Terrain libre de toute charge.

Les sources non traditionnelles: elles sont acceptées à certaines conditions. Le prêteur hypothécaire peut demander une cote de crédit plus élevée. Lorsque la mise de fonds est inférieure à 10% et qu'elle provient d'une source dite «non traditionnelle», la prime de l'assurance du prêt hypothécaire passe de 2,75 à 2,9%. Par exemple:

-Fonds empruntés.

-Dons autres que de proches parents.

-Remises accordées par le prêteur.

-La valeur du travail de l'emprunteur, dans le cas de l'autoconstruction, pour 100 % de la mise de fonds.

-Autre source dans la mesure où il n'existe aucun lien de dépendance avec la propriété achetée.

Source: SCHL

Épargner un peu plus longtemps? - Le poids de l'assurance du prêt hypothécaire

Un rappel: lorsque les mises de fonds sont inférieures à 20% du prix d'achat, le prêteur hypothécaire exige que le prêt soit assuré pour se protéger contre les pertes en cas de mauvaise créance. Deux organismes principaux fournissent des assurances de prêts hypothécaires à des taux similaires: la SCHL et Genworth Financial Canada.

Lorsque la mise de fonds se situe entre 5 et 9,99% de la valeur de la propriété, la prime de cette assurance est fixée à 2,75% du prêt. La prime est habituellement ajoutée à l'hypothèque. N'oubliez pas que vous devrez acquitter également la taxe provinciale sur les primes d'assurance de 9%.

Cela vaut-il la peine d'augmenter la mise de fonds? Pour les premiers acheteurs, une mise de fonds de 20% est le plus souvent hors de portée. Mais si on parvient à hausser la mise de fonds à 10%, on ramène la prime de 2,75% à 2%, ce qui, pour une propriété de 300 000$, permet d'économiser 2400$. Pour cet effort supplémentaire, il vaut la peine de considérer le RAP.

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