La banque de papa et maman

Les parents et la famille fournissent une aide... (Photo Olivier PontBriand, Archives La Presse)

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Les parents et la famille fournissent une aide deux fois plus importante qu'il y a une trentaine d'années à la nouvelle génération d'acheteurs, constate l'Association nationale de l'industrie du courtage hypothécaire au Canada.

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Est-ce parce qu'ils ont hâte que leur Tanguy décolle du sous-sol ? Ou parce qu'ils sont conscients que l'immobilier coûte une petite fortune ? Toujours est-il que les parents sont de plus en plus nombreux à donner un coup de main à leur progéniture lorsque vient de temps d'acheter une maison.

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En fait, les parents et la famille fournissent une aide deux fois plus importante qu'il y a une trentaine d'années à la nouvelle génération d'acheteurs, constate l'Association nationale de l'industrie du courtage hypothécaire au Canada.

Un petit cadeau de papa et maman n'est pas de refus, car les prix continuent de grimper dans la région de Montréal, ont confirmé les plus récentes statistiques publiées la semaine dernière.

Cela faisait huit ans qu'on n'avait pas vu un mois d'octobre aussi effervescent. Le nombre de transactions a augmenté de 7 %, surtout grâce à la popularité des copropriétés qui ne se dément pas depuis six mois. Et les prix sont en hausse de 5 %. Désormais, il faut allonger 320 000 $ pour une maison unifamiliale, 255 000 $ pour un condo et 482 500 $ pour un plex.

Ce n'est pas donné.

Avec la hausse récente de 0,5 % des taux d'intérêt, le marché immobilier devient encore moins abordable pour les jeunes acheteurs. Il faut désormais 32 mois pour accumuler la mise de fonds nécessaire à l'achat d'une maison, ce qui est au-dessus de la moyenne de 25 mois depuis l'an 2000, calcule la Banque Nationale.

Mais avant d'aider fiston à s'acheter une maison, il faut prendre ses précautions. Ce genre d'opération financière peut bousiller les relations familiales. Qu'arrive-t-il si le rejeton adoré perd son emploi ? S'il ne peut plus respecter ses promesses ? S'il se sépare de l'amour de sa vie ? Comment réagiront les autres enfants s'ils n'ont pas reçu un cadeau équivalent ?

Voici cinq pistes pour éviter les écueils les plus communs.

UN DON PUR ET SIMPLE

Les parents peuvent d'abord faire un don pur et simple. Mais auparavant, ils doivent s'assurer qu'ils ont les moyens de leur générosité. Ils doivent vérifier s'il leur restera assez d'argent pour maintenir leur train de vie jusqu'à 95 ans, même si leur portefeuille s'affaisse à cause d'une correction boursière. « On ne veut pas être obligé de redemander de l'argent aux enfants », prévient Guylaine Lafleur, notaire et planificatrice financière chez Bachand Lafleur Groupe conseil.

Pour un don important, il est conseillé de procéder par acte notarié. C'est plus prudent. Au moment du décès, la situation sera claire. Les autres héritiers sauront combien a reçu l'enfant. Ils sauront qu'il s'agit d'un don, et non d'un prêt à être remboursé. Pas de cachette !

Ce sera aussi beaucoup plus simple si jamais l'enfant se sépare de sa dulcinée. Le don du parent qui a servi à la mise de fonds pour la maison peut être exclu du patrimoine familial en cas de divorce. Il peut même être exclu du partage en cas de séparation entre des conjoints de fait qui ont acheté 50/50. Mais encore faut-il avoir les documents pour le prouver...

PRÊT OU HYPOTHÈQUE ?

D'autres parents préfèrent accorder un prêt. Il est préférable de prendre une hypothèque de second rang sur la maison s'il s'agit d'un montant important, si l'enfant n'a pas d'autres actifs ou si son historique de remboursement n'est pas fameux.

De cette façon, les parents s'assurent de revoir la couleur de leur argent. Par contre, il faudra débourser des frais de notaire pour créer l'hypothèque (ex. : 600 $) et pour la radier lorsque l'argent sera remboursé (ex. : 500 $). Pour un petit montant, ça ne vaut peut-être pas la peine.

ENDOSSER LE PRÊT

Lorsque l'acheteur n'a pas une situation financière très solide, la banque peut exiger qu'un proche endosse son prêt. Mais avant d'accepter, les parents doivent être conscients qu'ils devront faire les paiements à la place de leur enfant, si jamais celui-ci n'a pas les moyens de payer.

Ainsi, le parent a toutes les responsabilités sans être propriétaire de la maison. Le pire des deux mondes ? Peut-être, mais cette approche a un avantage fiscal : l'enfant qui est propriétaire à 100 % de la maison n'aura pas d'impôt à payer à la revente, car il aura droit à l'exemption pour résidence principale.

ACHETER EN COPROPRIÉTÉ

À la place, certains parents décident d'acheter la maison avec leur enfant, pour aider à débloquer le refinancement. Mais il y aura un jour des impôts à payer sur le gain en capital réalisé sur la moitié de maison détenue par le parent, puisqu'il ne s'agit pas de sa résidence principale.

En cas de décès, les impôts incomberont à la succession, ajoute le notaire Marc-André Théorêt. Mais pour ne pas causer préjudice aux autres héritiers, le testament devrait prévoir que c'est l'enfant qui reçoit la moitié de la maison qui devra payer les impôts qui s'y rattachent.

Remarquez qu'il est possible de contourner les impôts en rédigeant une contre-lettre au moment de l'achat. Le document précisera que le parent a acheté la maison pour et au nom de son enfant, uniquement pour des fins de financement, sans intention d'en être copropriétaire et que l'enfant est le seul propriétaire réel.

Mais il faut que tout soit fait selon les règles de l'art pour ne pas avoir d'ennui plus tard.

DONNER LA MAISON OU LE CHALET

Dernier conseil en terminant. Certains parents qui veulent léguer la maison ou le chalet familial à un de leurs enfants doivent prendre bien soin de ne pas payer l'impôt en double, avertit Me Lafleur.

Pour éviter la facture fiscale, certains sont tentés de vendre la résidence pour 1 $. Grave erreur ! Le fisc imposera quand même la résidence comme si le parent l'avait vendue à sa juste valeur marchande. Mais quand l'enfant voudra la revendre, son coût d'achat sera de 1 $, ce qui fait en sorte qu'il paiera l'impôt à nouveau.

Le parent devrait plutôt donner carrément la résidence à sa juste valeur marchande. Oui, il devra payer l'impôt. Mais il pourra toujours demander à l'enfant de lui rembourser cette facture.




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