Misère! Ma maison vaut plus cher

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Vous habitez dans un quartier central de l'île de Montréal? J'ai une bonne et une mauvaise nouvelle pour vous.

La bonne? La valeur de votre maison a grimpé beaucoup plus que la moyenne depuis le dépôt du dernier rôle d'évaluation municipale, il y a trois ans. On parle d'une hausse de 27,9% sur le Plateau Mont-Royal, de 27,4% à Mont-Royal et de 25,8% à Outremont, selon le nouveau rôle déposé par la direction de l'évaluation foncière de Montréal, hier.

La mauvaise nouvelle? Comme ces hausses sont supérieures à l'augmentation moyenne des immeubles résidentiels à Montréal (21,2%), attendez-vous à une hausse substantielle de votre impôt foncier, à partir de 2014.

C'est comme ça que ça marche! Il faut savoir que lorsque la valeur moyenne des maisons augmente, la Ville réduit son taux de taxation d'autant pour éviter une explosion généralisée de l'impôt. C'est ainsi que la hausse des taxes à Montréal a suivi l'inflation depuis 2001, même si la valeur des immeubles a été multipliée par trois.

Mais au-delà de la moyenne, il y a de grandes disparités. Comme il n'y a qu'un seul taux de taxation, les propriétaires de maisons qui se sont le moins appréciées (par exemple, Saint-Léonard, Montréal-Nord, Dorval) peuvent bénéficier d'une baisse de taxes, tandis les propriétaires qui se sont le plus enrichis écopent d'une hausse salée.

Le coup est très dur pour certains propriétaires de longue date, souvent des retraités qui habitent dans un ancien quartier populaire en plein embourgeoisement. Pour les plus démunis, la facture fiscale est devenue si lourde que la seule issue est de vendre la maison.

C'est un peu comme s'ils se retrouvaient avec une Rolls-Royce, sans avoir d'argent pour mettre de l'essence, illustre François Des Rosiers, professeur titulaire de gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval.

Que faire? Premièrement, il est possible de contester son évaluation. Quelque 7000 propriétaires l'ont fait après le dépôt du dernier rôle en 2010. Environ six sur dix ont obtenu une réduction... et quelques rares malchanceux, une hausse!

N'empêche, il faut prendre la peine de faire une demande de révision si vous avez des raisons de croire que votre évaluation ne reflète pas la réalité. Vous avez jusqu'au 30 avril 2014 pour présenter une demande.

Mais la plupart du temps, les propriétaires savent que l'évaluation est juste. Ils obtiendraient ce prix, même davantage, en mettant une pancarte à la porte.

Ce n'est pas l'évaluation qu'ils contestent, mais le système de taxation lui-même. Des groupes de propriétaires réclament depuis pratiquement 10 ans le gel ou le plafonnement des comptes de taxes. Grosso modo, tant que le propriétaire resterait chez lui, la hausse de sa valeur imposable serait limitée à l'inflation.

Malheureusement, cette formule a de gros effets pervers. «Après 20 ans, vous allez vous retrouver avec cinq maisons identiques sur une même rue dont les comptes de taxes seront tous différents. C'est parfaitement injuste», explique Pierre J. Hamel, professeur-chercheur à l'INRS-Urbanisation Culture Société.

Dans certains États américains, on constate que le gel des taxes nuit au marché immobilier. Les propriétaires de longue date ne veulent plus déménager, sachant qu'ils perdraient leur avantage fiscal.

Pour contourner le problème, les esprits créatifs peuvent alors mettre en place toutes sortes de stratégies. Par exemple, en plaçant la maison dans une entreprise, il serait possible de vendre l'entreprise plutôt que la maison, pour que le nouveau propriétaire continue de profiter d'un compte de taxes dégonflé. On ne voudrait pas en arriver là!

Le gel n'est pas une option équitable. "Ça revient à dire que tous les autres vont devoir se cotiser pour payer la part de celui qui s'est le plus enrichi», dit M. Hamel.

D'autres solutions ont déjà été avancées pour atténuer l'impact de la hausse des impôts fonciers: un crédit pour aider à absorber la hausse; des taux de taxation différenciés par zones géographiques à l'intérieur des municipalités, etc.

Mais peu importe la forme que prendrait la subvention, ce ne serait pas juste, pense M. Des Rosiers.

Alors que reste-t-il? Le report du paiement d'une partie des taxes au moment de la revente. Pour la plupart des spécialistes, c'est la moins mauvaise des solutions.

Le gouvernement pourrait mettre sur pied un système uniformisé qui permettrait de financer une partie de l'augmentation des taxes foncières, à des conditions plus avantageuses que dans les institutions financières, explique M. Des Rosiers.

Disons que vos taxes ont bondi de 1000 à 3000$. Vous pourriez emprunter 2000$ pour maintenir votre budget à flot. Année après année, les sommes empruntées s'accumuleraient sans que vous n'ayez à rembourser d'intérêts ou de capital. C'est seulement lors de la vente de votre maison que vous paieriez les taxes accumulées au fil des ans.

C'est le principe de l'hypothèque inversée. Or, les propriétaires ne veulent rien savoir de cette solution qui grugerait tranquillement la valeur de leur maison. On peut comprendre que les retraités ne veulent pas recommencer à s'endetter.

Mais on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre. Cette valeur de revente qui serait grugée par le report de taxes, les propriétaires ne l'auraient jamais eue si leur maison ne s'était pas tant appréciée, n'est-ce pas?

Non, le report de taxes n'est pas la solution dont les propriétaires rêvent. Mais c'est une option réaliste, faisable et équitable. Ça vaut certainement mieux que le statu quo qui persiste depuis 10 ans et qui étouffe les propriétaires les plus démunis.

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Commentaires (21)
    • J'habile le Nouveau-Brunswick et l'an dernier on m'a offert de reporter toute augmentation d'impot foncier jusqu'à la vente de la maison.
      J'ai accepté car je trouve que c'est une excellente solution pour une retraitée à revenu fixe.

    • @gasston, c'est pas une question d'habiter à Montréal par rapport à St-Glin Glin. À Montréal vous avec des arrondissements. Ça va coûté combien cet hiver le déneigement par rapport à l'an dernier, combien il va y avoir combien de repavages de rue et à quel prix par rapport à l'année suivante? Votre maire et vos conseillers c'est quoi qu'il y a comme comptes de dépenses? Avant d'avoir des opinions il faut être informé. Il y a combien de fonctionnaires par habitants comparativement aux autres arrondissements? Faut pas se fier juste aux journalistes, la participation citoyenne c'est ça une démocratie en santé.J'ai de la difficulté à imaginer qu'a Laval un maire a pu faire autant de fling flang pendant 25 ans et aucun citoyen s'en est rendu compte.

    • @ ecran, vous avez la bonne solution pour les habitants de St-Glinglin-du-Fond-des-Creux, mais si vous demeurez à Montréal oubliez ça!

    • D'apres mois, les impots foncier ne devrait pas etre en fonction de l'evaluation municipale de la residense. Le voisin qui prend soin de sa maison ne devrait pas paye plus que le voisin avec la meme maison mais en pitable etat.
      Les impots foncier devrait etre en fonction du metre carre de la residense, metre carre du terrain et de la proximite du centre-ville (ou un point de repere et/ou un extra pour le bord-de-l'eau). Une equation mathematique qui pourrais pas etre conteste!
      Maison plus grande et/ou maison proche de la ville devrait payer plus. Tu rajoutes une extention, tu va devoir payer plus parce que le metre carre a augmente pas parce qu'un employe de la ville pense que ta maison a augmenter en valeur. Je trouve que ce serait plus juste et plus facile a comprendre que d'avoir une evaluation municipale.

    • Bonjour
      Ma maison en 2000 était évalué à 105000 dollars maintenant 532000
      dollars
      L'avant dernier rôle l'augmentation de la valeur fonièere a été de 36 %, celui ci 38 %
      L'augmentation de mes loyers va au complet pour payer l'augmentation de taxes.
      De plus les coûts de réparation on augmenté beaucoup plus que ce que la régie nous accorde pour les réparation et l'entretien.
      La seule solution que je vois est de ne plus entretenir et de ne plus réparer quelques anneés afin de sortir de mon endettement dût à mes travaux des années passées que je dois rembourser sur plusieurs années.
      Et la ville de montréal demande un registre des baux.

    • Je vous donne un exemple: j'ai achèté un condo sur le bord d'un parc pas loin du centre-ville, parce que je suis à la retraite et travaille seulement à temps partiel. Ma femme est aussi à sa retraite. Nous voulons profiter de la proximité de la ville et de la nature.
      La place n'avait pas été rénovée depuis plus de 40 ans; certains éléments comme la plomberie et l'électricité étaient en piteux état. Après un an, je la rénove faisant rouler l'économie, payant ma part de TPS et TVQ.
      Résultat: un inspecteur de la ville vient faire son tour. Mon compte de taxes a plus que doublé et je viens de recevoir mon compte de taxes scolaires, même chose.
      Bien sur la valeur théorique a augmenté; mais je ne veux pas vendre ni spéculer. Je veux rester là jusqu'à la fin de mes jours. Seulement en augmentation de taxes, ça représente une hypothèque de $100,000 par an que je paierai jusqu'à la fin de mes jours. Moi qui avait travaillé toute ma vie pour ne plus avoir d'hypothèque, voilà mon cadeau pour avoir fait rouler l'économie.
      Pendant ce temps, je vois défiler à la Commission Charbonneau, les maires et haut fonctionnaires des villes qui s'en sont mis plein les poches. Et soyons sérieux, la ville de Montréal est hors contrôle budgétaire.
      Quelles dépenses ont augmenté le plus dans les 30 dernières années ? Je vous le donne en mille: les impôts et taxes de toutes sortes.
      Les gouvernements et sociétés publiques de toutes sortes abusent de leur situation de monopole, sont mal gérés, corrompus. Et nous en payons la note. Voilà la réalité.

    • @gasston: C'est pas de dire c'est ci c'est ça, collusion, prime de départ alouette. Je disais allez voir les budgets des villes et des municipalités, vous pouvez faire l'exercice par internet aujourd'hui. Une fois que vous aurez des arguments solides, interpellez votre maire ou votre conseiller municipal. Dans les petites municipalités il y a personne lors de l'adoption du budget mais plein de monde en retard trois mois plus tard pour chialer sur les augmentations de taxes avec aucun argument à donner.La démocratie et la participation citoyenne c'est l'affaire de tous.

    • ils vont réussir à vider la ville et se retrouver peinards

    • Comment empêcher la hausse de taxes??? Ben voyons, rien de plus simple..... Que la municipalité, qu'elle commence à abolir les fond de pensions donnés aux ex maires, conseillés..... Faites le calculs!!

    • Une petite idée simple comme ça. Pourquoi ne pas payer selon les services fournis d'après le nombre de pi2 de la résidence? Je n'ai jamais trouvé normal que les taxes soient basées sur la valeur de la propriété et non pas sur les services rendus... C'est de la subvention aux banlieues d'une façon déguisée!

    • Dans un monde idéal, les gens devraient voir à leurs affaires. Je m'explique, combien de Montréalais ou ailleurs en province s'intéressent aux budgets de leurs municipalités. Les taxes augmentes et l'évaluation des propriétés oui mais en bout de ligne le budget de la municipalité, il augmente de combien? Le débat est là pas sur la hausse du rôle d'évaluation. Il arrive parfois que des municipalités ont des budgets de 10% de plus que l'année précédente, l'année suivante il n'y a pas de baisse mais juste des dépenses de plus. Dans le cas de Montréal, à surveiller le budget de la ville et aussi celui de la Communauté urbaine.Ailleurs à surveiller aussi en plus des villes, les dépenses et budget des MRC. Je sais que ce n'est pas évident mais si personne le fait c'est paie et ferme-la.Les fonctionnaires des MRC et des villes et municipalités, leurs rêves c'est toujours de grossir la "buisness", allez faire un tour dans les MRC vous verrez qu'il y a beaucoup plus d'employés en 2013 qu'il y a dix et pourtant en milieu rural il n'y a pas d'explosion démographique.

    • Il faudrait d'abord voir pourquoi les taxes sont si élevées. Corruption, collusion, primes de départ, syndicats, "équité" salariale... modèle québécois! Tout est dit.

    • D'un côté la ville lance des campagnes pour encourager les familles à rester sur l'île, de l'autre, elle augmente les taxes à mort, en offrant des services minables (le déneigement sur le plateau, ça vous dit quelque chose?) et participe au détournement institutionnalisé des centaines de millions dans les poches d'entrepreneurs véreux. Et on devrait dire merci?

    • Wow.. Vous dites " Cette valeur de revente qui serait grugée par le report de taxes, les propriétaires ne l'auraient jamais eue si leur maison ne s'était pas tant appréciée, n'est-ce pas?"
      Ouin sauf que justement, cette valeur de revente est annulé par le paiement des taxes différés.. C'est vraiment ridicule cette affaire la. Je paye ma maison 130 000, la revend mettons 150 000 mais je dois rembourser 20 000 de taxes. Wow toute qu'un profit madame...

    • Pauvres, pauvres, pauvres, petits proprios démunis dont la valeur de la maison, "sur un plateau d'argent", approche le million de dollars !
      Ils peuvent même planter une pancarte devant le demi centimètre carré qu'ils ont de gazon, récolter le million, quitter cette maison mal isolée contre le bruit et le froid, quitter la pollution visuelle, sonore et atmosphérique, quitter cette ville qui, de plus en plus, se retrouve cadenassée, quitter les interminables bouchons de circulation et les interminables travaux bruyants, encombrants et poussiéreux, ET aller s'installer pénards, les poches pleines de pognon, sous des cieux plus cléments.
      Comme ils font pitié.
      Benoît Duhamel.

    • Pourquoi essayer toutes sortes d'entourloupettes pour expliquer comment alléger les taxes municipales. Serait-il trop simple de demander des taxes en fonction des services donnés et non pas sur la valeur de la propriété? On le fait déjà de plus en plus avec des taxes dédiées pour les vidanges et l'eau. J'aimerais savoir pourquoi les taxes municipales (et scolaires aussi puisqu'elles suivent le même pattern) sont basés sur le principe de la richesse comme si c'était des impôts dûs et non le paiement de services rendus.
      GA

    • C'est vraiment dégueulasse cette histoire d'hypothèque inversée.

    • Y en a marre à la fin de tout ce chiâlage contre les taxes, les impôts et les tarifs. Réalise-t-on seulement le chemin que le gouvernement (du Québec) nous a fait parcourir depuis 1960, alors que les 3/4 de la population était illettrée, faisait de p'tits boulots, n'avaient pas les moyens d'aller chez le médecin et mourraient avant 60 ans.
      Mon frère, qui a quelques millions de côté, me disais l'autre jour: tu sais on se plaint bien mais y a pas grands places dans le monde où on pourrait partir du fin fond de la campagne, avec pas d'école, et faire cela. Payer un peu d'impôts fait partie du deal.

    • L'impôt foncier, avec sa petite s?ur la taxe scolaire, est un impôt dépassé qui n'a plus sa raison d'être.
      Il est basé sur la spéculation immobilière et n'a aucun lien avec l'enrichissement des gens ou leur capacité de payer. Connaissez-vous beaucoup d'impôts ou de taxes à la consommation qui n'ont aucuns liens avec votre capacité de payer? Pas moi.
      Certains diront que l'impôt foncier, et sa petite s?ur la taxe scolaire, servent à financer les services essentiels. Nous savons tous que c'est faux puisque les politiciens municipaux sont faibles face aux entrepreneurs et se servent de l'immobilier pour détourner les fonds. Les municipalités reçoivent plusieurs subventions du provincial et du fédéral pour plusieurs types de dépenses ou projets.
      L'impôt foncier est tellement injuste que si nous prenons l'exemple du prolongement du métro à Laval et du train de l'est, non seulement plusieurs propriétaires vont avoir une facture salée de leur municipalité "parce qu'ils se sont enrichis" (ouais, ouais),mais en plus ils devront assumer le fardeau fiscal, l'endettement du gouvernement provincial pour financer les dépassements de coûts des projets. En langage clair, on se fait prendre des deux côtés et c'est pas très plaisant.
      En bout de ligne, personne ne s'est réellement enrichi puisque les personnes qui ont vendus leur domicile ont dû racheter une maison ou un condo ailleurs et même si le métro ou le train n'est pas à proximité, ça coûte cher. Sans compter la taxe de bienvenue (autre impôt inutile), le notaire et les frais de déménagement.
      En conclusion, les impôts fonciers (et la taxe de bienvenue) encouragent des comportements indésirables. Ils encouragent la spéculation, le développement immobilier sauvage, forcent des gens à déménager et décourage les gens d'embellir leur maison de peur de voir leur compte de taxe augmenter en flèche.
      C'est clair que les impôts fonciers sont dépassés...

    • À la base, l'objectif des taxes municipales est de collecter les fonds requis pour payer l'administration des infrastructures et services utilisés pas ses citoyens. La logique veut que chacun des citoyens utilisera de façon égale ces services: égouts, aqueduc, collecte des ordures, infrastructures routières et municipales, sécurité publique, cour municipale, administration publique, etc. Donc, pour le secteur résidentiel, le système de taxation devrait être basé en fonction des individus, réputés consommer les mêmes services et non de la valeur des édifices qu'ils habitent.
      Le total annuel des dépenses municipales attitrées au secteur résidentiel divisé par le nombre d'individus. Peut-être trop simple...

    • Mme Grammond, pourriez-vs nous expliquer comment les taxes d'une maison pourrait augmenter de 1000 à 3000$ ?.....soyons réaliste !
      Parlons avec de vraies données

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