Trop chère la cabane au Canada

Michel Girard
La Presse

La plupart des banquiers et courtiers immobiliers affirment que le marché résidentiel canadien n'est pas surévalué. Aucune bulle immobilière ne nous menacerait malgré l'augmentation mois après mois du prix des propriétés.

Est-ce rassurant? Absolument pas! Pourquoi? Parce que je trouve inquiétant de voir que le prix moyen de la maison canadienne soit deux fois plus élevé que celui de la maison américaine.

De deux choses l'une: ou bien la maison canadienne est surévaluée ou bien la maison américaine est carrément sous-évaluée.

Il est vrai que la maison américaine a été victime, en 2008 et 2009, d'un terrible krach immobilier dans la foulée de la crise des hypothèques à hauts risques (subprimes) américains.

Le prix moyen de revente est de 183 000$ aux États-Unis alors qu'il s'élève à 373 000$ au Canada. Mathématiquement, cet écart laisse entendre que le prix de la propriété américaine devra augmenter de 105% pour rattraper celui de la maison canadienne.

Comment peut-on justifier un tel écart de prix? Que la propriété américaine soit quelque peu sous-évaluée, cela se défend. Mais jamais du simple au double comme c'est le cas présentement par rapport à la cabane canadienne.

L'effondrement immobilier aux États-Unis, particulièrement en Floride, Californie, Airzona, Hawaï ét au Nevada, était attribuable à une vague spéculative, alimentée par un démesuré système bancaire de prêts hypothécaires à risques élevés.

Au Canada, nous avons, nous aussi, eu droit à une flambée des prix des maisons. Mais comme notre système bancaire est plus rigoureux que celui en vigueur aux États-Unis à l'époque de la vague spéculative, on ne s'est pas retrouvé avec un mouvement massif de défauts de paiements. La rigueur de notre système bancaire a fait en sorte que les emprunteurs ont dans l'ensemble les reins financiers plus solides.

Mais nombre d'entre eux n'en sont pas moins aux prises avec un niveau d'endettement élevé.

Pour le moment, la maison demeure supportable en terme de poids financier. La raison en est bien simple: aussi endettés soient-ils, les emprunteurs jouissent d'une période de taux d'intérêt incroyablement favorable depuis plusieurs années.

C'est en effet grâce au niveau historiquement bas des taux d'intérêt que bien des ménages canadiens ont pu se «payer» le luxe de contracter des grosses hypothèques.

Tant que les taux hypothécaires resteront faibles, le marché immobilier canadien demeurera solide. Et il continuera de défier le marché américain en maintenant un immense écart de prix.

 

Mais des hypothèques de cinq ans à un taux de 3 p. cent et des poussières ça ne pourra perdurer pendant des bien des années... Lorsque les taux hypothécaires redeviendront «normaux», les emprunteurs aux prises avec de lourdes hypothèques par rapport à leur revenu disponible (après impôts et cotisations sociales) commenceront à en arracher sérieusement.

 

C'est d'ailleurs pour cette raison que le ministre des Finances Jim Flaherty et le gouverneur Mark Carney de la Banque du Canada ont multiplié depuis plus d'un an les mises en garde contre le niveau d'endettement historique des ménages canadiens.

 

Passant de la parole aux actes, le ministre Flaherty a décidé de ne pas prendre davantage de risques en resserrant les règles hypothécaires de sorte à freiner l'ardeur des ménages qui contractent (ou veulent contracter) des hypothèques au-dessus de leurs capacités financières. Advenant une hausse de taux d'intérêt, s'entend.De quelles mesures parle-t-on?

Il s'agit de changements apportés aux règles de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Au Canada, dès que l'emprunteur contracte une hypothèque dépassant 80% de la valeur de la propriété, ladite hypothèque doit être assurée par la SCHL ou un assureur privé.

Les changements introduits par le ministre pour les hypothèques contractées à compter du 9 juillet prochain? Un, on réduira la période maximale d'amortissement des prêts hypothécaires à 25 ans, à comparer à 30 ans actuellement.

Deux, on réduira également le montant maximum d'un prêt de refinancement à 80% de la valeur de la propriété. Présentement, il est possible de refinancer la propriété jusqu'à hauteur de 85%.

Trois, le ratio maximal de remboursement brut du prêt hypothécaire sera fixé à 39% des revenus et le ratio maximal de remboursement total, à 44%.

Quatre, la garantie du gouvernement relativement aux prêts hypothécaires assurés ne visera dorénavant que les propriétés dont le prix d'achat est inférieur à 1 million de dollars.

Bien des gens voient dans ce resserrement hypothécaire un frein à la propriété... Je ne suis pas d'accord. Moi, j'y vois plutôt un frein à une prochaine vague de surendettement. D'ailleurs, il se pourrait fort bien que le gouvernement Harper ait trop attendu avant de freiner l'irrationnelle hausse du prix des maisons et des condos dans les grandes villes telles Toronto et Vancouver. Et même Montréal, à une échelle moindre.

Les nouvelles mesures de Flaherty ne peuvent d'ailleurs qu'avoir un effet «bénéfique» sur le prix des propriétés... Explication: elles vont, je l'espère, refroidir le marché immobilier en maintenant idéalement une saine pression à la baisse sur les prix.

C'est bien beau des grosses hypothèques, mais qu'arrive-t-il quand nombre de ménages n'ont plus les moyens de les rembourser?

Le marché immobilier s'écrase, comme ce fut le cas aux États-Unis.

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