L'appel au calme des banquiers

(Montréal) Malgré les nombreuses mises en garde quant au risque d'éclatement d'une présumée bulle immobilière canadienne, la valeur moyenne des maisons s'est encore appréciée en 2012 et les prix devraient poursuivre leur ascension en 2013.

Depuis deux jours, les présidents des grandes banques canadiennes s'évertuent même à vanter la solidité du marché immobilier canadien.

Lundi, Ed Clark, le président de la Banque TD, s'est livré à un long plaidoyer dans le Financial Post pour expliquer pourquoi le marché immobilier canadien ne pouvait en rien se comparer à celui qui avait cours aux États-Unis au moment de l'éclatement de la bulle immobilière en 2006-2007.

Le marché immobilier canadien est solidement arrimé à un marché hypothécaire beaucoup mieux structuré et encadré que celui des États-Unis et les banques canadiennes n'ont fait aucun financement hypothécaire à risque, a rappelé Ed Clark.

Hier, dans le cadre d'une conférence financière à Toronto, les PDG de la Royale, de BMO et de la Scotia ont tour à tour livré sensiblement le même message.

Ce concert de voix rassurantes ne s'est pas syntonisé par hasard, mais plutôt pour répondre à une inquiétude qui ne fait que grandir depuis quelques années, soit depuis que le taux d'endettement des ménages canadiens ne fait que prendre des proportions toujours plus alarmantes.

Les taux d'intérêt à l'avenant qui sont en vigueur depuis 2008 ont amené les ménages canadiens à contracter des emprunts ou des marges de crédit hypothécaire beaucoup plus élevés que la normale, dopant ainsi la valeur des maisons sur le marché de la revente.

En novembre 2011, alors que le taux d'endettement moyen des Canadiens atteignait les 150%, le magazine britannique The Economist estimait que le prix des maisons était surévalué de 24% en moyenne au Canada.

The Economist prévoyait une correction de marché imminente. La firme Merrill Lynch formulait le même constat et annonçait une baisse du prix de maisons de l'ordre de 10% en 2012 et 2013. La Banque Royale suggérait le même scénario, mais pour la seule année 2012.

Toujours plus haut

Avec la nouvelle année qui s'amorce, le marché immobilier canadien entame pourtant la quinzième année d'un marché haussier durant lequel la valeur des propriétés résidentielles s'est appréciée de près de 90% en moyenne.

Dans certains marchés branchés, la valorisation des résidences - toutes catégories confondues - a largement excédé cette moyenne nationale. On parle de 150%, 200% et même parfois plus. Selon l'étude annuelle de la firme de courtage immobilier Royal LePage, le prix des maisons s'est apprécié de 2% à 4% au Canada, en 2012, dépendamment des marchés.

Au Québec, le prix moyen d'un cottage a progressé de 4,6% à Laval pour atteindre 334 625$, de 5,3% à Montréal pour se situer à 379,546$ alors qu'il glissé de 1% à Longueuil pour s'établir à 335 000$.

Pour 2013, Royal LePage, prévoit que le prix moyen des maisons va encore augmenter dans la région de Montréal, mais de façon plus modeste, soit de l'ordre de 3,8%.

Mais la firme prévient qu'il se réalisera moins de transactions qu'en 2012, un phénomène que l'on a déjà commencé à observer cette année dans certains marchés saturés, comme celui de Vancouver.

C'est que mine de rien, le taux d'endettement des ménages canadiens - qui préoccupaient les prévisionnistes lorsqu'il était à 150% il y a quatorze mois - atteint aujourd'hui la marque des 164%. Un pourcentage qui a forcé le ministre fédéral des Finances à resserrer les règles d'emprunt hypothécaire.

La durée d'amortissement d'un prêt hypothécaire qui avait été ramenée de 40 ans à 35 ans en 2008, puis de 35 à 30 ans en 2011 a été fixée, en juillet dernier, à 25 ans.

Le ministre Flaherty a ainsi considérablement réduit le niveau d'emballement du marché immobilier en rendant beaucoup plus difficile l'accès à la propriété aux acheteurs d'une première maison.

Royal LePage l'observe dans son étude du marché de 2012, ce sont les acheteurs d'une deuxième ou troisième propriété qui ont été actifs depuis l'été dernier et qui ont maintenu les prix à la hausse et ce sont eux qui vont réaliser le plus de transactions en 2013.

Un phénomène que l'observe d'ailleurs dans la vente de condos de luxe, un marché prisé par beaucoup de baby-boomers qui arrivent à la retraite et qui vendent la résidence familiale (déjà payée) pour se payer un logement plus petit, mais plus luxueux.

Mais à long terme, ce sont les acheteurs d'une première maison qui font le marché et leur absence prolongée va nécessairement faire pression à la baisse sur les prix.

Grand Montréal: le marché des condos (prix moyens)

Laval

4e trimestre 2012 195000$

4e trimestre 2011 190000$

Longueuil

4e trimestre 2012 177000$

4e trimestre 2011 168000$

Montréal

4e trimestre 2012 240272$

4e trimestre 2011 229 528$

Source: Étude de Royal LePage

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