Chérie, la valeur de la maison a rétréci

Pour réduire la pression budgétaire, la banque suggère à un couple d'ajouter... (Photo Bernard Brault, archives La Presse)

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Marc Tison
La Presse

Pour réduire la pression budgétaire, la banque suggère à un couple d'ajouter ses dettes à l'hypothèque. Mauvaise surprise : la valeur de la propriété a baissé.

LE PROBLÈME

La maison est agréable, entourée d'arbres, pleine de (deux) jeunes enfants.

Construite en 2011 à l'aide d'un emprunt de 365 000 $, la propriété de Clara et Charles est grevée d'un solde hypothécaire de 299 000 $.

Malheureusement, leur budget est nettement plus étriqué que leur maison.

« Nous n'avons pas beaucoup de marge de manoeuvre, constate Clara. Tous les mois, nous devons nous serrer la ceinture. »

Pour la desserrer d'un ou deux crans, le conseiller de leur institution financière a proposé, au printemps 2016, d'intégrer dans un refinancement hypothécaire leurs diverses dettes totalisant 50 000 $.

« On était très contents, raconte Clara. On se disait : au pire, ça va nous prendre cinq ans de plus pour payer l'hypothèque, mais au moins, on sera capables de respirer. »

MAUVAISE SURPRISE

Malheureusement, la valeur de la propriété a été revue à la baisse.

« L'évaluateur de la banque a évalué la maison à 365 000 $, alors qu'elle nous a coûté 425 000 $ avec le terrain. » - Clara

Impossible d'y ajouter 50 000 $.

À la suggestion de leur conseiller, ils regroupent plutôt leurs dettes dans un prêt unique, au taux de 8 %.

À l'automne 2016, à la fin du terme initial de cinq ans, l'hypothèque est renouvelée pour deux ans, au taux fixe de 2,14 %.

À cette occasion, le conseiller leur recommande de transformer leur prêt en marge de crédit de 50 000 $.

Hélas, plus de six mois plus tard, « elle est toujours à 50 000 $, indique Clara. On baisse, on remonte. C'est impossible de descendre plus bas. »

Comment peuvent-ils se donner un peu de marge de manoeuvre ? Pas question de déménager et vendre à perte. « J'ai l'intention de rester là 40 ans », dit-elle.

REMPLACER LES VÉHICULES

Pour compliquer les choses, Clara prévoit remplacer très bientôt sa voiture âgée de neuf ans, en raison de son odomètre bien repu.

Charles loue un VUS dont le contrat échoit sous peu. « On a décidé qu'on allait prendre une voiture un peu moins grosse, à peu près 125 $ moins chère par mois », explique-t-elle.

Ils espèrent qu'au prochain renouvellement hypothécaire, ils seront en mesure d'incorporer leurs dettes dans leur prêt.

« Mais c'est dans deux ans ! », s'exclame Clara.

« Que pouvons-nous faire ? »

LA VIE EN CHIFFRES

Clara, 41 ans

Revenus : 72 500 $

Valeur du régime de retraite de l'employeur : 60 000 $

REER : 5000 $

Solde de RAP en cours de remboursement : 16 000 $

Charles, 50 ans

Revenus : 97 500 $

Valeur du régime de retraite de l'employeur : 180 000 $

REER : 33 000 $

Solde de RAP en cours de remboursement : 3000 $

Deux enfants d'âge primaire

Propriété

Coût d'acquisition (2011) : 425 000 $

Solde hypothécaire : 299 000 $

Valeur actuelle estimée : 365 000 $

Taux d'intérêt : 2,14 %

Marge de crédit : 49 000 $

Taux d'intérêt : 4,7 %

LA RÉPONSE

Clara et Charles sont à la fois dans un bourbier et dans le brouillard.

Comment s'en extirper ?

Josée Laframboise, planificatrice financière chez BMO Groupe financier, n'entrevoit que deux manoeuvres.

La première consiste à faire marche arrière.

S'il est impossible de boucler le budget, il faut supprimer la plus importante obligation. Le couple devra vendre la maison, encaisser la perte et repartir à neuf.

Mais est-il vraiment impossible de boucler ce budget ?

Ici s'ouvre la seconde avenue : continuer dans la même direction, mais à petite vitesse.

Dans le budget sommaire fourni par Clara, « je vois des paiements mensuels de 750 $ sur cartes de crédit », indique Josée Laframboise.

Le budget comporte également un poste de 1000 $ consacré chaque mois au remboursement de la marge de crédit.

« Mais la marge ne diminue jamais. Je soupçonne qu'ils paient leur carte de crédit avec la marge. » - Josée Laframboise

Ce transfert est probablement indirect : chaque mois, le paiement de la carte de crédit laisse peu de place au remboursement de la marge, qui figure au bas de la liste des priorités.

REMBOURSEMENT OBLIGATOIRE

Pour résoudre le dilemme, notre planificatrice propose de placer le remboursement de la marge de crédit au coeur de leur budget, « comme s'ils n'avaient pas le choix de la payer, à la manière d'un prêt ».

Ce versement de 1000 $ par mois pourrait être programmé avec un virement mensuel automatique.

Avec le taux d'intérêt actuel de 4,7 %, cet effort ramènerait le solde de la marge à 34 800 $ en octobre 2018, à la fin du terme hypothécaire actuel.

Le solde hypothécaire s'établirait alors à 279 500 $. « Si j'additionne les deux, je suis rendue à 314 000 $ de dettes, énonce Josée Laframboise. Quand ils vont renouveler l'hypothèque, je les mets en situation de renégocier autre chose. »

En supposant que la propriété ait regagné un peu de valeur par rapport à la malheureuse estimation de 2016, le couple serait sans doute en position d'ajouter sur l'hypothèque une part plus ou moins importante du solde de la marge.

Mais entre-temps, il faut dégager les 1000 $ nécessaires.

RÉDUIRE LES FRAIS DE TRANSPORT

Le couple veut remplacer le véhicule de Charles, qui arrive au terme de sa location, et la vieille voiture de Clara.

En choisissant pour Charles un VUS plus petit, le couple réduirait ses mensualités de 125 $, selon les estimations de Clara.

Mais si elle remplace aussi sa voiture, le couple consacrerait plutôt 250 $ par mois de plus qu'aujourd'hui aux versements automobiles.

« Il faudrait que Clara garde sa voiture, à la limite jusqu'en octobre 2018 », recommande Josée Laframboise.

CONSULTATION BUDGÉTAIRE

Quelles autres dépenses le couple est-il prêt à sacrifier ? Si Clara et Charles veulent épousseter leur budget, ils pourraient éliminer les 200 $ consacrés chaque mois à la femme de ménage.

Ils devront également détailler et peser les dépenses de 750 $ portées sur la carte de crédit.

Pour cet exercice, le couple aurait avantage à consulter un conseiller budgétaire, à l'ACEF de leur région, par exemple.

Il n'y aura pas de miracle. Clara et Charles devront réduire leur train de vie.

Mais ils peuvent aussi vendre leur maison.

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