L'unifamiliale qui voulait accoucher d'un quadruplex

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Les parents de Joëlle occupent une section de six pièces sur deux étages, au-dessus d'un sous-sol. Juxtaposée, l'autre moitié de l'édifice regroupe trois logements de quatre pièces.

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Marc Tison
La Presse

Joëlle veut racheter les parts du quadruplex qu'elle a acheté avec sa soeur et ses parents. Sa propriété unifamiliale peut-elle l'y aider ?

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David Truong, conseiller au Centre d'expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859

Photo Hugo-Sébastien Aubert, La Presse


LE PROBLÈME

« Il y a sept ans, mes parents, ma soeur et moi, nous avons fait construire un quadruplex pour propriétaire occupant », relate Joëlle.

C'était un beau projet, qui permettait de loger les deux aînés avec des revenus d'appoint.

Ils occupent une section de six pièces sur deux niveaux, au-dessus d'un sous-sol. Juxtaposée, l'autre moitié de l'édifice regroupe trois logements de quatre pièces. Les trois logements procurent des revenus de 26 000 $ par année.

« Nous avons un taux d'occupation de 100 % depuis les débuts. Jamais nous n'avons de difficulté à louer et nous avons toujours eu de bons locataires. »

Joëlle et sa soeur détiennent chacune 30 % de la propriété, leurs parents possèdent les 40 % restants.

« Mes parents l'occupent depuis la construction, mais mon père est malade et les escaliers de leur partie font en sorte que ça devient dangereux pour lui : il les déboule régulièrement. »

« Aussi, ma soeur aurait besoin de sous pour investir dans sa propre maison. »

C'est pourquoi la propriété a été mise en vente pour 650 000 $ il y a bientôt un an.

Hélas, bien peu de visites et aucune offre sérieuse.

« Moi, je n'ai pas d'urgence à encaisser cet argent. Même que j'aurais le goût de l'acheter, ce quadruplex, et de mettre en location la partie propriétaire. » - Joëlle

Joëlle et son conjoint Jonathan possèdent une maison unifamiliale d'une valeur de 280 000 $, sur laquelle court une hypothèque de 180 000 $.

« Pour l'instant, avec nos trois enfants, nous ne pouvons pas envisager d'emménager dans la partie propriétaire », explique-t-elle.

Mais les deux ados plus âgés quitteront la maison d'ici quelques années. « Alors peut-être qu'un jour, ce sera parfait pour nous. On pourrait alors vendre notre propre maison et placer l'argent obtenu. »

Le couple est très peu endetté, assure Joëlle.

« On se demande si ça pourrait être un bon investissement. Mais aussi de quelle façon financer la mise de fonds nécessaire à l'achat. Est-ce que je peux utiliser mon profit de la vente du bloc comme mise de fonds ? »

LA VIE EN CHIFFRES

Joëlle, 41 ans

Revenus : 70 000 $

Régime de retraite d'employeur

Jonathan, 39 ans

Revenus : 76 000 $

Régime de retraite d'employeur

Propriété unifamiliale

Valeur : 280 000 $

Solde hypothécaire : 180 000 $

Le quadruplex

Prix demandé : 650 000 $

Solde hypothécaire : 485 000 $

Revenus des trois logements : 26 000 $

Revenu potentiel de l'appartement principal : 14 000 $

Impôt foncier : 8470 $

Électricité : 2400 $

Frais d'entretien : 1250 $

Assurances : 1740 $

Total des dépenses : 13 860 $

LA RÉPONSE

Premier constat, « côté situation financière familiale, stabilité d'emploi et fonds de pension, ç'a l'air béton », indique le planificateur financier David Truong, conseiller au Centre d'expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859.

La question est de savoir si les assises du projet de quadruplex sont aussi solidement bétonnées.

Selon l'évaluation de la propriété, le logement occupé par ses parents pourrait se louer environ 1200 $ par mois, qui s'ajouteraient aux 26 000 $ de loyers perçus avec les trois autres logements.

Un intéressant revenu de location de 40 000 $ !

« Mais Joëlle a-t-elle les moyens d'acheter cette propriété en étant propriétaire non occupant ? », demande David Truong.

RACHAT DE PARTS... ET D'AUTRE

Joëlle doit racheter les parts de ses parents (40 %) et de sa soeur (30 %). Tous comptes soldés, elle leur versera donc 70 % de la valeur nette de la propriété de 650 000 $.

L'immeuble est hypothéqué à hauteur de 485 000 $, pour une valeur nette de 165 000 $.

Joëlle devra donc leur payer 115 500 $. 

« Une solution serait d'ajouter ce montant au prêt actuel de 485 000 $, évoque David Truong. Joëlle contracterait ainsi une dette totale de 600 500 $ pour faire l'acquisition du quadruplex. » 

Or, pour l'acheteur non occupant d'un immeuble locatif, le prêt ne doit pas excéder 80 % de la valeur de la propriété - c'est-à-dire un apport en capital de 20 %, pour aborder la question dans l'autre sens.

Pour une propriété de 650 000 $, l'emprunt serait donc plafonné à 520 000 $, pour un apport de 130 000 $.

Dur constat : « Il manque des sous », constate David Truong. « Puisque la part nette de Joëlle représente actuellement 49 500 $, il lui faudrait encore 80 500 $ pour atteindre 130 000 $. »

Où les trouver ?

BÂTIR SUR LA MAISON FAMILIALE

À défaut d'épargnes, Joëlle devra utiliser l'actif net dégagé par la propriété familiale. 

Nouveau problème : son conjoint est-il d'accord ?

« Si elle refinance la maison familiale et que le conjoint est copropriétaire, il doit signer le prêt aussi, soulève notre planificateur. Et il est responsable de la dette si Madame ne paie pas. »

La réponse de Joëlle : la maison appartient aux deux conjoints en parts égales, et son conjoint contribuerait au projet.

Parfait, continuons.

Avec un solde hypothécaire de 180 000 $ sur une valeur au marché de 280 000 $, le ratio prêt/valeur s'établit actuellement à 64 %.

Avec un emprunt supplémentaire de 80 500 $, ce ratio passe de 64 % à 93 %. 

« Puisqu'on est au-dessus de la norme conventionnelle de 90 %, si on refinance la maison actuelle, on doit être assuré par la SCHL ou un autre assureur prêt hypothécaire », souligne David Truong.

Pour le maintenir à 90 %, il faudrait que l'emprunt supplémentaire se limite à 72 000 $.

Là-dessus, Joëlle nous révèle qu'elle détient 30 000 $ en épargne non enregistrée, qu'elle réserve à des rénovations à la maison familiale.

Pour compléter la mise de fonds, elle pourrait y puiser 8500 $. 

RATIO D'ENDETTEMENT

« L'autre étape est de savoir si elle peut se qualifier pour acheter le quadruplex », poursuit David Truong.

Un des critères courants des institutions prêteuses est le ratio de l'amortissement brut de la dette (ABD).

Il consiste à comparer la mensualité hypothécaire et les frais d'occupation aux revenus des propriétaires.

« En résumé, ce sont les engagements divisés par les revenus totaux. » - David Truong

Mais dans notre cas, Joëlle et son conjoint combinent deux emprunts, ceux de leur maison et du quadruplex.

« Il y a un effet boule de neige. »

LA CLÔTURE DE 32 %

Les salaires du couple totalisent 146 000 $.

Il faut compter également avec les revenus de location bruts de l'immeuble, qui totaliseraient 40 000 $. 

Les revenus s'élèveraient donc à 186 000 $

Passons maintenant aux engagements.

Pour le quadruplex, un prêt de 520 000 $ amorti sur 30 ans à 3 % d'intérêt produirait une mensualité de 2192 $ par mois, soit 26 300 $ par année. Selon la fiche immobilière, il s'y ajoute 8470 $ en impôt foncier et 2400 $ en frais de chauffage.

Total des engagements pour le quadruplex : 37 170 $

La mensualité de la maison familiale, avec un amortissement sur 25 ans, s'élève actuellement à 1200 $ par mois, impôts fonciers inclus, soit 14 400 $ par année. Un emprunt supplémentaire de 72 500 $ y ajouterait environ 4000 $. Le chauffage coûte 2400 $ par année.

Total pour l'unifamiliale : 20 800 $

Pour les deux propriétés, les engagements s'élèveraient ainsi à 57 970 $, pour des revenus de 186 000 $.

Le ratio ABD s'établit donc à 31 %.

La limite couramment admise par les institutions financières est 32 %. C'est serré, mais jouable.

DÉBOURS ET LIQUIDITÉS

Selon la fiche immobilière, les dépenses de l'immeuble s'élèvent à 13 800 $. 

En y ajoutant les mensualités hypothécaires, les débours totalisent 40 100 $. Ils sont approximativement couverts par les revenus annuels de 40 000 $. 

Il faudra toutefois payer l'impôt sur ces revenus, une fois les dépenses soustraites. L'inscription d'une dépense pour amortissement pourrait réduire cet impôt, voire le ramener à zéro.

« C'est en fin de compte une gestion de flux monétaire, indique David Truong. Ça pourrait poser problème si Joëlle n'a pas de liquidités supplémentaires pour payer les impôts à la fin de l'année. »

Il conclut : « C'est un bon projet à long terme, mais ça implique une petite gestion. »

Écrivez-nous!

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traindevie@lapresse.ca




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