Vice caché, procès et investissements

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Caroline et Francis étaient heureux de dénicher un duplex où installer leur petite famille, il y a trois ans. Malheureusement, leur belle aventure a tourné au cauchemar après la découverte d'un important vice caché.

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Nathalie Côté

Collaboration spéciale

La Presse

Planifier l'avenir alors qu'on entame des poursuites en raison d'un important vice caché découvert sur sa résidence, c'est un défi pour une jeune famille. Comment prendre les meilleures décisions ?

LE PROBLÈME

Caroline et Francis étaient heureux de dénicher un duplex où installer leur petite famille, il y a trois ans. Cela leur permettait d'avoir leur propre logis tout en obtenant un revenu de location. Malheureusement, leur belle aventure a tourné au cauchemar après la découverte d'un important vice caché. « Les travaux pour corriger la situation ont coûté environ 100 000 $, raconte Caroline. Nous les avons payés avec l'espace disponible sur notre prêt hypothécaire. Nous avons aussi investi 25 000 $ dans d'autres rénovations. »

Maintenant, le couple poursuit l'ancien propriétaire pour retrouver cet argent et être dédommagé pour les inconvénients subis. Comme ils ne peuvent présumer de la décision du juge ou d'une possible entente à l'amiable, les jeunes parents retiennent leur souffle (et leurs économies). Ils ont mis de côté 25 000 $ en vue d'un éventuel procès.

Échaudés par cette mésaventure, ils songent à vendre leur duplex au terme de leur prêt hypothécaire. « Nous voulons mettre toute cette histoire derrière nous, explique Caroline. Avec deux enfants, nous trouvons aussi que notre résidence actuelle est un peu petite. Nous aimerions avoir un peu plus grand. Compte tenu de l'historique du bâtiment, nous craignons toutefois que la vente soit difficile. Nous ne savons pas si nous vendrons à perte ou non. » Aimeraient-ils investir dans une autre propriété ensuite ou être locataires ?

« J'ai un peu peur d'acheter autre chose. Mais j'aimerais savoir ce qui est préférable sur le plan financier. » - Caroline

Tout n'est cependant pas noir. Caroline a récemment mis au monde son deuxième enfant. Francis, lui, a décroché un nouveau boulot. Son salaire a fait un bond de 35 000 $ par année, et il a maintenant un fonds de pension !

De plus, s'ils ont peu de REER et aucun CELI ni REEE, ils disposent néanmoins de 30 000 $ dans un compte d'épargne, en plus de l'argent prévu pour les frais juridiques. « Nous aimerions savoir comment investir nos liquidités », indique Caroline.

La vie en chiffres

Revenus

Caroline : 60 000 $

Francis : 115 000 $

Revenu de location : 750 $/mois

Actifs

Duplex : 375 000 $ (hypothèque de 283 000 $)

Réserve en vue du procès : 25 000 $

Compte d'épargne : 30 000 $

REER de Caroline : 10 000 $

REER de Francis : 2000 $

Dépenses

Dépenses courantes : 40 000 $ par an

Remboursement des RAP et du REEP : 3400 $ par an

Hadi Ajab, planificateur financier au Centre financier Carrefour... (PHOTO ALAIN ROBERGE, LA PRESSE) - image 3.0

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Hadi Ajab, planificateur financier au Centre financier Carrefour

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LES SOLUTIONS

« C'est un couple très discipliné pour avoir réussi à accumuler autant de liquidités malgré le vice caché », souligne Hadi Ajab, planificateur financier au Centre financier Carrefour.

Le compte d'épargne n'est cependant pas le meilleur endroit pour conserver de telles sommes. « Ils devraient déposer leurs économies dans un CELI, estime Jackie Power, directrice de la planification fiscale et successorale chez Placements Mackenzie. Il n'y aura aucun impôt à payer sur les rendements pendant que l'argent fructifie ni au moment du retrait. »

Attention cependant au choix du produit. « L'argent dédié au fonds d'urgence devrait être dans un produit plus sécuritaire, précise M. Ajab. Ils doivent aussi s'assurer de pouvoir faire des retraits sans pénalité. »

Étant donné que Caroline est en congé de maternité et que Francis n'aura son nouveau salaire qu'une partie de l'année, il serait plus judicieux d'investir dans le REER seulement l'an prochain. « Le couple bénéficiera d'une économie d'impôt plus importante », explique M. Ajab.

Comme Francis a maintenant un fonds de pension et que Caroline a un salaire moins élevé que le sien, il aurait intérêt à investir dans le REER de sa conjointe. « Au moment de la retraite, ils vont payer moins d'impôt », explique Mme Power. En effet, si Francis investit dans son propre REER en plus de son fonds de pension, ses revenus de retraite, et donc son taux d'imposition, seront élevés.

« Une cotisation de 15 000 $ dans le REER de sa conjointe permettrait une augmentation du revenu disponible du couple d'environ 7600 $, calcule M. Ajab. Pour arriver à ce résultat, j'ai considéré le remboursement d'impôt, l'augmentation des allocations canadiennes pour enfants et du versement du paiement de soutien aux enfants du gouvernement du Québec. J'ai également déduit les frais de garde et ceux associés au travail. »

Il suggère d'investir une partie de cette somme dans un régime d'épargne-études pour les enfants. « Le couple pourrait consacrer 5000 $ au REEE des enfants, précise M. Ajab. Cela leur donnera au moins 30 % de subvention par année. Le reste pourrait aller dans un CELI. »

DÉMÉNAGEMENT

Quant au duplex, le couple aurait avantage à consulter un évaluateur agréé indépendant pour connaître sa valeur marchande, estime M. Ajab. « Ils doivent aussi prévoir les coûts de déménagement et de notaire, par exemple, ajoute-t-il. Si l'immeuble a pris de la valeur, ils devront aussi payer de l'impôt sur le gain en capital pour la partie locative de l'immeuble. »

Pour ce qui est de louer ou d'acheter leur prochaine résidence, il y a beaucoup d'inconnus, comme l'issue de la poursuite et la somme que le couple pourrait obtenir de la vente du duplex. Différents scénarios pourraient être comparés. Les experts insistent cependant sur le fait que d'autres éléments doivent être pris en compte, comme le désir de posséder ou non son propre logement et le style de vie.




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