Train de vie: le salut grâce à un immeuble ?

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Les trois experts consultés par La Presse ne recommandent pas à François et Isabelle de faire l'achat d'un immeuble pour ajouter à leur revenu.

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Marie-Claude Morin

Collaboration spéciale

La Presse

Les nouveaux emplois de François et d'Isabelle ne suffisent pas pour régler toutes les factures. Il faut dire qu'elles gonflent aussi vite que grandissent leurs trois ados ! Pour arrondir les fins de mois et loger leur aîné, ils songent à acheter un immeuble de 16 appartements près de l'Université Laval.

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Guylaine Dufresne, directrice principale, investissement et planification financière, à la Banque Laurentienne

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François et Isabelle ont vendu en janvier 2016 le magasin spécialisé qu'ils possédaient depuis 20 ans au Saguenay. Tous deux âgés de 45 ans, ils comptent garder pour leur retraite les 750 000 $ qu'ils recevront au total.

Isabelle avait prévu le coup : elle enseigne depuis quatre ans en formation professionnelle. François, lui, a rapidement décroché un poste de direction chez un entrepreneur général de la région. Ils gagnent autour de 80 000 $ chacun. De bons salaires, reconnaissent-ils, mais qui ne suffisent pas à couvrir toutes les dépenses.

«  On a déjà commencé à gruger l'argent obtenu de la vente de notre commerce et ça s'annonce encore pire avec le plus vieux qui déménage à Québec.  » - François, 45 ans

Charles, 20 ans, commencera un baccalauréat à l'Université Laval en septembre. Il prévoit travailler, mais ses parents pensent que ses études leur coûteront de 5000 à 10 000 $ par année. D'ici là, ils paient son auto, son essence et son cellulaire.

Olivier, 17 ans, termine son secondaire ce printemps. Il partira ensuite un an en voyage avec des amis. « C'est clair qu'on ne paiera pas pour ça, dit Isabelle. On va peut-être juste l'aider pour la nourriture, comme on le ferait s'il était à la maison. » À son retour, Olivier étudiera probablement dans un cégep de la région et demeurera chez ses parents.

Loïc, 14 ans, étudie en deuxième secondaire. Tout comme ses frères avant lui, il participe à un programme de sport-études qui coûte 3500 $ par année. Ses parents croient qu'il obtiendra au minimum un diplôme d'études collégiales.

Isabelle et François possèdent une « assez grosse  » maison en ville et ont un chalet dans une station de ski des environs. Ils déménageront dans une maison plus petite ou un condo lorsque les enfants partiront. Le chalet, lui, est là pour rester. « C'est la seule chose immuable dans notre vie », insiste Isabelle.

Avec trois ados, la facture d'épicerie est salée : de 550 à 600 $ par semaine. Isabelle doute de pouvoir la réduire significativement, surtout qu'elle aime recevoir et bien manger. La famille cuisine beaucoup, n'achète pas de plats préparés et évite le gaspillage. 

Ne voyant pas de dépenses à couper, le couple cherche d'autres revenus. « Un bloc près de l'Université Laval permettrait de loger Charles gratuitement et, en plus, il serait capable de s'en occuper comme emploi étudiant », dit François. Une annonce a capté son attention : un immeuble de 16 appartements et 3 locaux commerciaux, évalué à 2,3 millions de dollars et affiché à 3 millions. 

Est-ce une bonne idée d'acheter un bloc du genre ? Et si oui, comment financer l'acquisition ?

La vie en chiffres

ISABELLE, 45 ans

77 700 $ brut/an ; cotise au RREGOP depuis 4 ans

FRANÇOIS, 45 ans

80 000 $ brut/an ; pas de régime de retraite

Vente du commerce : 200 000 $ déjà reçus, 350 000 $ à recevoir à compter de 2018 sur 10 ans

Maison : 400 000 $ ; hypothèque de 276 400 $

Chalet : 300 000 $ ; hypothèque de 118 800 $

Immeuble (commerce) : 200 000 $  ; vendu d'ici 5 ans

REER : 96 000 $

CELI : 40 000 $

Terrain : 20 000 $ ; à vendre

Roulotte : 20 000 $

REEE : 15 000 $

Marge de crédit : 33 100 $

Dépenses : 126 700 $/an

LA SOLUTION

Trois experts ont examiné le cas de François et d'Isabelle. Tous arrivent au même constat : acheter un immeuble d'appartements ne réglera pas leur problème.

«   En logeant leur fils gratuitement, ils perdent un loyer. Il restera donc très peu de revenus. En plus, il y a toujours quelques travaux à faire les premières années », indique Ghislain Larochelle, coach et formateur en immobilier pour Immofacile.

Il y a quatre façons de faire de l'argent en immobilier, rappelle-t-il : dégager des liquidités, accumuler du capital en payant l'hypothèque avec les loyers, voir la valeur de l'immeuble s'apprécier, acheter sous la valeur marchande. « Pour François et Isabelle, la première source de profits est nulle. Quant aux trois autres, on les encaisse seulement au refinancement ou à la vente. »

FAIRE DES CHOIX

Avec une valeur nette de 1 million, le bilan d'Isabelle et de François est intéressant à première vue, mais ça se complique lorsqu'on y regarde de plus près, note Guylaine Dufresne, directrice principale, investissement et planification financière, à la Banque Laurentienne. « Ils ont beaucoup d'actifs, mais plusieurs ne sont pas liquides. » 

S'ils financent la mise de fonds d'un immeuble en augmentant les hypothèques, les paiements seront plus élevés. « Au final, ils ne seront pas plus avancés puisqu'ils n'auront pas plus de liquidités  », dit Mme Dufresne.

Son équipe, avec qui elle a examiné le budget, a sursauté devant les dépenses de 126 700 $. Là encore, la situation n'est pas simple. « Les postes de dépenses ne sont pas exagérés considérant les choix qu'ils ont faits.  » L'essence, les assurances et l'électricité, par exemple, reflètent les coûts liés à deux voitures, un camion, une maison, un chalet et une roulotte. Les activités sportives de 10 000 $ se tiennent en raison du sport-études, les équipements de ski et les laissez-passer saisonniers. Même chose pour les télécommunications avec cinq cellulaires...

« Leurs moyens ne leur permettent pas d'avoir autant d'obligations financières et d'être aussi généreux avec les enfants.  » - Guylaine Dufresne

La roulotte est-elle vraiment pertinente avec un chalet ? Les garçons pourraient-ils payer leur essence et leur cellulaire ? Est-il vraiment nécessaire de financer une partie du voyage d'Olivier ? Quant à Charles, s'il doit étudier à Québec, pourquoi n'habiterait-il pas en résidence étudiante ? 

« Isabelle et François voudront être équitables envers leurs deux autres fils et c'est sûr que ça n'arrivera pas financièrement », prévient Mme Dufresne. Il faudra renoncer à certaines choses et responsabiliser les enfants. Autrement, le couple se retrouvera dans 10 ans, à 55 ans, avec « pas grand-chose » pour sa retraite.

BEAUCOUP DE TEMPS

« Les gens pensent souvent qu'un bloc appartements offre un rendement garanti et se gère tout seul. Or, il faut y investir beaucoup de temps  », met en garde François Des Rosiers, professeur spécialisé en immobilier à l'Université Laval.

Juste trouver la perle rare peut prendre jusqu'à deux ans ! Si on cherche à acheter trop rapidement, on risque de payer trop cher des logements qui rapportent peu. « Les acheteurs aguerris voient les vraies aubaines. Les autres, ceux qui se lancent trop vite, achètent sans connaître et se font vendre des illusions.   » 

Si François et Isabelle décidaient d'aller de l'avant, ce qu'il ne leur conseille pas, M. Des Rosiers leur suggère fortement de consulter des évaluateurs résidentiel et commercial, ainsi qu'un inspecteur.

Par la suite, une fois l'immeuble acheté, il faut collecter les loyers, faire les réparations, trouver les locataires, etc. Ghislain Larochelle hésiterait à confier un immeuble de 3 millions à un jeune de 20 ans. « Qui s'occupera du bloc quand il retournera en visite au Saguenay ? En plus, ses locataires risquent fort d'être des étudiants. Sera-t-il capable de se faire respecter par des plus vieux que lui  ?   » C'est un pensez-y-bien.

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