Train de vie: acheter un condo ou un duplex ?

Après la vente éventuelle de leur maison, Louise... (Photo Martin Chamberland, Archives La Presse)

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Après la vente éventuelle de leur maison, Louise et Pierre se demandent s'il serait préférable d'acheter un condo ou un duplex.

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Nathalie Côté

Collaboration spéciale

La Presse

Louise et Pierre songent à vendre leur maison de quatre niveaux pour acheter un condo ou un plex. Le couple au début de la soixantaine aimerait aussi avoir un chalet dans les Laurentides. Mais Louise craint de faire une erreur en vendant sa maison. A-t-elle raison de s'inquiéter ?

Après la vente éventuelle de leur maison, Louise... (Photo Sarah Mongeau-Birkett, Archives La Presse) - image 1.0

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Après la vente éventuelle de leur maison, Louise et Pierre se demandent s'il serait préférable d'acheter un condo ou un duplex.

Photo Sarah Mongeau-Birkett, Archives La Presse

Actuellement, leur grande maison est située dans Cartierville, à Montréal. Le quartier est recherché notamment en raison de la présence d'un hôpital à proximité. Mais le couple n'a pas vraiment besoin d'autant d'espace maintenant que les enfants sont adultes. D'où l'idée d'avoir un pied-à-terre à Montréal et un chalet.

« Il y a beaucoup de chalets et de condos sur le marché, note Louise. Une maison unifamiliale dans l'île de Montréal, c'est plus rare. Dans quelques années, est-ce que la valeur de notre maison risque d'être plus importante que celle du pied-à-terre et du chalet combinés ? » Elle craint aussi d'avoir de la difficulté à vendre son chalet, le moment venu, parce qu'il y en a beaucoup.

Dans un monde idéal, les deux travailleurs autonomes préféreraient éviter de s'endetter davantage. Ils aimeraient peut-être même en profiter pour se débarrasser de l'hypothèque, si possible.

Leur projet est toutefois un peu flou pour l'instant. Où voudraient-ils avoir un chalet ?

« Mon conjoint est attiré par le mont Tremblant, mais je trouve ça loin un peu. Est-ce que ce serait un meilleur investissement qu'un chalet à Sainte-Adèle ou Sainte-Agathe ? » - Louise

Quant à leur pied-à-terre, ils envisagent trois quartiers : la Petite Italie, Villeray et Outremont. « Un condo m'intéresserait davantage d'un duplex ou un triplex, avoue Louise. Mais un plex pourrait nous donner un revenu pour nos vieux jours. Sinon, nous devrons probablement vendre une de nos propriétés éventuellement à la retraite. »

La vie en chiffres

Valeur de la maison : 600 000 $

Hypothèque : 95 000 $

Revenu annuel : 60 000 $ à 80 000 $ chacun

SOLUTION

Bonne nouvelle pour le couple : aucun des scénarios étudiés n'est défavorable, selon les experts consultés.

Côté budgétaire, les prix médians d'une copropriété dans La Petite-Patrie (qui englobe la Petite Italie) et Villeray étaient de 300 000 $ et 260 000 $ respectivement l'an dernier. Quant aux duplex, ils étaient de 500 000 $ et 390 000 $ respectivement.

« Dans Outremont, le prix médian d'une copropriété est de 460 000 $, constate toutefois Paul Cardinal, directeur analyse de marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec. C'est trop élevé s'ils veulent aussi acheter un chalet sans augmenter leur hypothèque. » Encore pire pour un plex, évidemment. « Par contre, avec les bas taux d'intérêt, ça pourrait être intéressant d'investir », note Simon Beauchemin, évaluateur agréé chez PCG Carmont.

Quant aux chalets, ils sont inclus dans les statistiques des maisons unifamiliales. Le prix médian est de 185 000 $ à Sainte-Adèle, 190 000 $ à Sainte-Agathe et 245 000 $ à Mont-Tremblant.

Bref, la plupart des options sont réalistes par rapport à leur budget. Dans le cas d'un plex, il faudra cependant évaluer les travaux à faire. « Le parc de plex est vieillissant », prévient M. Cardinal.

AUGMENTATION DE LA VALEUR ?

Il est difficile de prévoir la valeur que pourrait prendre un immeuble avec le temps. « Dans l'île de Montréal, les perspectives sont très similaires, estime M. Cardinal. Il va continuer d'y avoir de la demande. Dans les copropriétés, de gros projets peuvent déséquilibrer temporairement le marché. Par contre, c'est rare que ça se fasse de façon draconienne. »

Pour le chalet dans les Laurentides, l'avenir est moins clair. « Des baby-boomers vont peut-être vouloir habiter leur chalet comme résidence principale, note M. Cardinal. Par contre, à plus long terme, les gens tendent à se rapprocher des services comme les hôpitaux quand ils commencent à avoir des pépins de santé. Ce sont deux phénomènes aux effets contraires. »

Le type de chalet choisi fera également varier le prix et la demande, indique M. Beauchemin. « Un chalet au bas des pentes de ski ou sur le bord d'un lac vaut habituellement plus cher », rappelle-t-il.

Actuellement, les délais de vente sont plutôt longs et ce pourrait être l'occasion de décrocher une aubaine. « S'ils investissent pour 15 ou 20 ans, la valeur va augmenter, souligne M. Beauchemin. À très court terme, il n'y a toutefois pas de garantie. »

ET L'IMPÔT ?

Par ailleurs, il y a aussi un aspect fiscal au projet. Le gain en capital issu de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable. Ce n'est toutefois pas le cas pour une résidence secondaire ou un immeuble à revenu. Dans ce cas, la moitié du gain est imposable au taux marginal d'imposition. Autrement dit, si le prix de vente de la résidence secondaire est 100 000 $ plus élevé que le prix d'achat, le couple devra ajouter 50 000 $ à son revenu. Des déductions, comme la commission du courtier immobilier, pourraient toutefois s'appliquer.

« Si le chalet a pris plus de valeur que le condo, par exemple, on pourrait désigner celui-ci comme résidence principale. Pour un immeuble à revenu, seul un des logements peut être désigné comme résidence principale. » - Sarah Phaneuf, fiscaliste chez Raymond Chabot Grant Thornton

De plus, les loyers s'ajouteraient aux revenus imposables du couple. Cependant, certaines dépenses pourraient être déduites, comme l'entretien du logement et une portion de l'impôt foncier et des intérêts hypothécaires, par exemple.

Cela étant dit, les experts consultés insistent sur le fait que Louise et Pierre doivent d'abord et avant tout penser au style de vie qu'ils souhaitent avant de faire un choix.

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traindevie@lapresse.ca

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