Financer sa retraite grâce à l'immobilier ou au REER ?

Nadia et Steve souhaitent s'installer en banlieue.... (Photo Martin Tremblay, Archives La Presse)

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Nadia et Steve souhaitent s'installer en banlieue.

Photo Martin Tremblay, Archives La Presse

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Nadia et Steve, début quarantaine, ont peu d'épargne retraite, mais possèdent une propriété à revenus, payée à moitié. Ils veulent quitter le logement qu'ils y occupent pour s'installer dans une maison unifamiliale, mais se demandent s'il vaut mieux garder leur immeuble, ou le vendre pour renflouer leurs REER. Nous avons fait le calcul pour eux.

LE PROBLÈME

Après plusieurs années à habiter leur immeuble de quatre logements, dans un quartier central de Québec, Nadia et Steve ont envie d'une maison de banlieue avec un plus grand terrain. Ils ont commencé à magasiner.

Quand ils auront trouvé leur nouveau nid, doivent-ils conserver leur propriété à revenus ? Le couple a d'intenses discussions à ce sujet. « Mon conjoint préférerait vendre, parce que ça l'embête de devoir s'occuper de la propriété et des locataires, explique Nadia. Mais moi, je trouve que c'est un levier financier rentable, et je suis prête à accepter quelques désagréments si ça vaut la peine. »

Actuellement, ils occupent un logement de six pièces et utilisent un local commercial, où Nadia reçoit des clients, comme consultante, à temps partiel. Ces deux locaux leur permettraient d'encaisser des revenus locatifs substantiels, s'ils gardent l'édifice.

Dans sa décision, le couple doit aussi tenir compte du fait qu'il a peu épargné pour sa retraite jusqu'à maintenant. Nadia, qui travaille à temps partiel dans le réseau de la santé, cotise à un régime de retraite à prestations déterminées, qui lui procurera une petite rente, mais n'a pas d'autres réserves. Elle voudrait commencer à garnir son REER. Elle a cependant l'intention de poursuivre son travail de consultante à la retraite, pour continuer d'avoir un petit revenu.

Quant à Steve, il ne pourra compter que sur sa propre épargne pour ses vieux jours. Il contribue depuis quelques années à son REER, mais a du retard à rattraper.

« Étant donné nos critères, notamment le fait que je dois pouvoir aménager un bureau pour recevoir mes clients, on doit prévoir environ 400 000 $ pour la future maison », précise Nadia.

Pour avoir le bas de laine le mieux garni en prévision de leur retraite, doivent-ils conserver leur quadruplex ou le vendre ?

LA SOLUTION

Nadia aura un argument de taille pour convaincre Steve de conserver l'édifice à revenus jusqu'à leur retraite : c'est une véritable mine d'or.

Ils accumuleront un pécule deux fois plus gros pour leur retraite s'ils laissent l'immeuble prendre de la valeur et perçoivent les revenus de location au cours des 20 prochaines années que s'ils le vendent maintenant, selon les projections du planificateur financier et actuaire Dany Provost, associé chez Planium et Avanco.

« Dans la majorité des cas, l'investissement dans un immeuble à revenus est plus profitable, et dans ce cas-ci, c'est vraiment flagrant. » - Dany Provost, directeur de la planification financière et fiscale au centre financier SFL Cité de Montcalm, à Québec 

« Ce n'est pas la même chose quand il s'agit d'un condo mis en location, parce que le marché des condos est moins intéressant, mais pour un immeuble de quelques logements, c'est presque toujours positif. »

Pour faire ses projections, l'expert a présumé que, s'ils vendent le quadruplex, le profit réalisé servirait de mise de fonds pour l'achat de la future maison. Une fois le solde de l'hypothèque remboursé, l'impôt sur le gain en capital payé (11 100 $) ainsi que les autres frais, il leur resterait environ 250 000 $. Ils devraient donc contracter une hypothèque d'environ 150 000 $ pour acheter une maison de 400 000 $.

Or, comme ils n'auront plus de revenus locatifs, ils se retrouveront avec des frais de logement plus élevés que maintenant.

Ils doivent cependant trouver une façon de renflouer leurs REER, surtout Steve, qui n'a pas de régime de retraite au travail. Mais une hausse des coûts de logement ne leur laisserait pas la marge de manoeuvre nécessaire pour augmenter leurs contributions.

En revanche, en conservant l'immeuble, le total de leurs frais de logement serait moindre que ce qu'ils paient maintenant, grâce aux revenus de location. Ce qui leur donnerait du lest pour booster leur épargne retraite.

OBJECTIF RETRAITE

Pour maintenir le même niveau de vie à la retraite, Nadia et Steve doivent accumuler une cagnotte de plus de 1 million d'ici 20 ans (en dollars de 2036), selon les estimations de Dany Provost, en plus de ce qu'ils recevront en rentes des régimes publics et du régime de retraite de Nadia.

S'ils vendent leur immeuble aujourd'hui, pour financer l'achat d'une nouvelle maison, ils devront accumuler la totalité de cette somme en REER et en CELI. Pour atteindre cet objectif, ils devraient contribuer 9000 $ à leur REER dès l'an prochain, puis augmenter rapidement cette épargne annuelle à 20 000 $ ou 25 000 $ dans les prochaines années. Pas facile d'arriver à ce résultat, étant donné que leurs coûts de logement grimperont.

S'ils conservent leur quadruplex jusqu'en 2036, l'immeuble sera alors entièrement payé et pourra être vendu pour 730 000 $, ce qui financera une bonne partie de leurs besoins à la retraite. Ils n'auront alors besoin que de 225 000 $ en REER pour atteindre le chiffre magique de 1 million. « Ils devront épargner 4500 $ par année pour arriver à ce résultat », estime Dany Provost, qui a tenu compte, dans ses projections, de l'impôt à payer sur le gain en capital lors de la vente de l'immeuble, mais aussi de l'importante déduction fiscale à laquelle ils auront droit en déposant le profit de la vente dans leur REER.

En fait, M. Provost calcule que les bénéfices qu'ils tireront de leur quadruplex s'élèvent à 10 000 $ par année. « C'est 10 000 $ qu'ils pourront dépenser en voyages, en sorties, en resto... Ça fait une bonne différence », note-t-il.

Bien sûr, si leur train de vie augmente grâce aux revenus de l'immeuble et qu'ils veulent maintenir le même niveau de dépenses à la retraite, ils devront accumuler plus d'épargne. Mais ils ont la marge de manoeuvre pour le faire.

Pas de doute, Nadia a en main des arguments béton pour convaincre Steve que la brique de leur immeuble, c'est une base solide pour leur avenir financier.

LA VIE EN CHIFFRES

Nadia, 41 ans

Technicienne dans le réseau de la santé et consultante

Revenu : 43 000 $ (15 000 $ provenant de ses activités de travailleuse autonome)

Un fils de 16 ans en garde partagée.

Régime de retraite : rente prévue de 11 200 $ à 65 ans

Steve, 43 ans,

directeur d'entreprise

REER : 37 000 $

Immeuble de quatre logements

Valeur : 500 000 $

Hypothèque : 231 000 $

Revenus de location mensuels : 1220 $

Revenus de location potentiels de la portion qu'ils occupent : 2500 $

Autres dettes : 

-Prêt auto : 600 $/mois

-Prêt étudiant : 150 $/mois, solde de 13 000 $

«LA VIE EN CHIFFRES

Nadia, 41 ans

Technicienne dans le réseau de la santé et consultante

Revenu : 43 000 $ (15 000 $ provenant de ses activités de travailleuse autonome)

Un fils de 16 ans en garde partagée.

Régime de retraite : rente prévue de 11 200 $ à 65 ans

Steve, 43 ans,

directeur d'entreprise

REER : 37 000 $

Immeuble de quatre logements

Valeur : 500 000 $

Hypothèque : 231 000 $

Revenus de location mensuels : 1220 $

Revenus de location potentiels de la portion qu'ils occupent : 2500 $

Autres dettes : 

-Prêt auto : 600 $/mois

-Prêt étudiant : 150 $/mois, solde de 13 000 $»


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