Copropriétaire de force avec ses beaux-enfants

Louise et son conjoint possèdent une résidence d'une... (PHOTO Martin Chamberland, LA PRESSE)

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Louise et son conjoint possèdent une résidence d'une valeur de 600 000 $.

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Marie Lambert-Chan

Collaboration spéciale

La Presse

Les familles recomposées ne l'ont jamais facile. Encore moins quand vient le temps de déterminer les dernières volontés de chacun des conjoints et d'évaluer les répercussions pour leur succession.

Louise, 50 ans, en sait quelque chose. Célibataire et sans enfants, elle vit en union de fait depuis 15 ans avec un entrepreneur de 58 ans, divorcé et père de deux enfants aujourd'hui majeurs. Bien que la confiance règne entre eux et qu'ils jouissent d'une confortable sécurité financière - chacun gagne un salaire brut de 300 000 $ -, Louise s'inquiète de ce qu'il adviendra de leur résidence principale si son conjoint décède avant elle. « Je n'en suis propriétaire qu'à 20 % », confie-t-elle. Cette position minoritaire lui fait craindre le pire.

« Vais-je devenir copropriétaire avec mes beaux-enfants ? Pourront-ils faire des rénovations et me forcer à payer, même si je n'en ai pas les moyens ? Ou vendre la maison sans me consulter ? », se demande Louise.

Achetée il y a huit ans, la propriété vaut aujourd'hui 600 000 $. Le couple y a mis beaucoup d'amour, de temps et d'argent. « C'est à peu près la seule chose que j'aimerais conserver si je survis à mon conjoint, déclare Louise, qui fait carrière dans le milieu financier. Je n'ai pas de problème à me défaire de toutes les oeuvres d'art qu'il a achetées au fil des ans. Je ne suis pas non plus attachée à sa résidence secondaire, un véritable domaine qu'il possède entièrement et qu'il a prévu léguer à ses enfants. Je veux seulement vieillir dans notre maison. »

Louise ne connaît pas les dispositions exactes du testament de son conjoint. Elle sait cependant qu'il ne lui lègue pas la maison. Il lui laisse toutefois le droit de l'habiter à la suite de son décès et de conserver les meubles et les oeuvres d'art qui s'y trouvent - à moins qu'elle ne déménage.

« L'ennui, c'est que je tiens à mon indépendance et je ne veux pas gérer notre demeure avec d'autres copropriétaires, d'autant qu'ils seront majoritaires. » - Louise

Ne pourrait-elle pas tout simplement racheter les parts restantes ? Le testament de son conjoint stipule que les héritiers doivent lui accorder une préférence d'achat avant d'offrir la propriété à un tiers. « À moins d'obtenir un héritage, je n'ai pas assez d'argent, calcule-t-elle. Cela risque d'être encore plus difficile quand je serai à la retraite. » Louise précise pourtant qu'elle n'est pas dépensière et qu'elle a fait le nécessaire pour assurer ses vieux jours. Mais elle avoue être de nature inquiète. « Depuis que je suis toute jeune, je m'en fais pour ces choses-là », dit-elle.

Louise éprouve un profond malaise par rapport à la situation. Elle a commencé à en discuter avec son conjoint. « Ce n'est pas très agréable d'aborder tout ça, soupire-t-elle. J'ai peur de paraître égoïste, mais l'idéal serait que la propriété m'appartienne après son décès. Est-ce une demande déraisonnable ? »

Même sans la maison, les enfants s'en tireront à très bon compte, signale-t-elle. Leur père a souscrit à de bonnes assurances vie dont ils seront les bénéficiaires. Ils hériteront en outre de sommes d'argent et de la résidence secondaire qui vaut bien plus que la maison familiale. « Ils ne seront pas dans la misère. Mais moi, je risque d'être perdante », laisse-t-elle tomber.

PORTRAIT

LOUISE, 50 ans

Gestionnaire dans le milieu financier

Revenu brut : 300 000 $

SON CONJOINT, 58 ans, divorcé et père de deux enfants

Entrepreneur

Revenu brut : 300 000 $

En union de fait depuis 15 ans

Possèdent une résidence d'une valeur de 600 000$, entièrement payée. Lui en est propriétaire à 80 % et elle, à 20%.

COUPER LA POIRE EN DEUX

Louise a bien raison de s'en faire.

« Ces situations créent beaucoup de frictions et peuvent pousser à bout le conjoint survivant », constate Guylaine Lafleur, notaire et planificatrice financière chez Bachand Lafleur, groupe Conseil, qui doit fréquemment traiter des cas similaires.

Réglons d'abord la question de base : si Louise perd son conjoint, elle deviendra en effet copropriétaire de la maison avec ses beaux-enfants.

« Il s'agit d'un démembrement du droit de propriété, explique Me Lafleur. Si le testament de Monsieur octroie bel et bien un usufruit à Madame, c'est-à-dire le droit de jouir de la résidence, les enfants en seront alors les nus-propriétaires. Cela signifie qu'ils seront propriétaires du bien, mais n'auront pas le droit d'en user. »

Avec ce titre viennent certaines obligations. Notamment le paiement des réparations majeures qui doivent être faites pour préserver la valeur du bien. « Par exemple, si le toit coule, les enfants doivent payer 80 % du coût de la réfection et Madame assure les 20 % restants, illustre la notaire. Par contre, si Madame veut refaire la cuisine au goût du jour, ils n'ont pas à débourser pour ça, car il s'agit de frais d'entretien qui sont à la charge de l'usufruitier. »

En théorie, un nu-propriétaire ne peut forcer l'usufruitier à vendre le bien, pas plus qu'il ne peut le contraindre à payer des travaux autres que l'entretien nécessaire. Cela devrait rassurer Louise. Cependant, en pratique, il n'en va pas toujours ainsi.

« Les nus-propriétaires se retrouvent avec un bien immobilisé valant une somme appréciable qu'ils ne peuvent toucher et pour lequel ils sont obligés de payer si des réparations majeures s'imposent », souligne Guylaine Lafleur.

« La nature humaine étant ce qu'elle est, ils pourraient en venir à faire pression sur Madame pour qu'elle quitte la maison. C'est un stress difficile à vivre. » - Me Guylaine Lafleur

La notaire a d'ailleurs été témoin de cas où les usufruitiers, harcelés par les enfants du défunt, ont préféré renoncer à leur droit de jouissance.

C'est d'ailleurs pourquoi les notaires recommandent davantage à leurs clients d'octroyer un droit d'habitation limité à quelques années. « Cela donne le temps au conjoint survivant de vivre son deuil et de se trouver un nouveau logement, et aux autres héritiers de savoir qu'ils pourront entrer en possession de leur bien à un moment précis. En somme, ça apaise tout le monde », dit Me Lafleur.

UNE PARTIE DE LA MAISON EN HÉRITAGE

Le hic, c'est que Louise souhaite garder sa maison jusqu'à la fin de ses jours. Que faire alors ?

La solution passe par un mélange de concessions et de calculs financiers.

« On peut comprendre que Monsieur ne veuille pas réduire l'héritage qu'il laisse à ses enfants, mais d'un autre côté, après 15 ans de vie commune, n'a-t-il pas le désir de protéger aussi sa conjointe ? », se demande Guylaine Lafleur. En effet, selon les informations données par Louise, son conjoint ne semble rien lui léguer.

Si Monsieur est prêt à couper la poire en deux, la notaire propose qu'il lègue dans son testament une partie de la maison à Louise. Il pourrait diviser les 80 % des parts qu'il possède ainsi : 50 % à sa conjointe et 30 % aux enfants. Cela aurait pour effet de donner une plus grande marge de manoeuvre à Louise pour racheter les parts restantes à ses beaux-enfants, et ceux-ci s'en sortiraient avec plusieurs dizaines de milliers de dollars en poche - en plus des autres legs. « Madame fait un salaire appréciable et sera encore sur le marché du travail pendant plusieurs années, fait remarquer Me Lafleur. Je suis certaine qu'elle peut rencontrer un planificateur financier pour évaluer sa capacité à payer et mettre les sommes requises de côté. »

Guylaine Lafleur recommande aussi au couple de consigner la préférence d'achat au conjoint survivant dans leur convention de vie commune ou dans une convention de copropriétaires, plutôt que dans le testament. « Madame sera ainsi mieux protégée, car les dispositions de ces documents sont opposables aux héritiers et à la succession des parties, explique-t-elle. Ils seront obligés de respecter les engagements qu'a pris le défunt de son vivant. Au contraire, le testament actuel n'offre aucune certitude : le conjoint peut en avoir fait un autre à l'insu de sa partenaire. »

Cela dit, tout cela demeure possible seulement si les conjoints sont prêts à faire leur bout de chemin...

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