Une retraite en forme de duplex

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À quel moment est-il le plus avantageux de... (Photo Alain Roberge, Archives La Presse)

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Photo Alain Roberge, Archives La Presse

À quel moment est-il le plus avantageux de vendre un duplex? Au début de la retraite? Plus tard pour profiter au maximum d'une éventuelle plus-value?

Marc Tison
La Presse

Une bonne partie des épargnes de Claude se dresse dans un quartier populaire de Montréal. Le duplex, acheté en 2002, est une des fondations de sa retraite.

Le professionnel n'a jamais eu de régimes de retraite avec ses employeurs. Sa retraite, c'est avec ses économies et des placements qu'il se la paiera.

Quand prévoit-il la prendre? « Dans 121 semaines au maximum! » répond l'homme de 60 ans. Cette échéance - de toute évidence vivement souhaitée - le mène à l'automne 2015.

Le petit immeuble de deux logements avait été acheté « pour loger nos enfants lors de la crise du logement à Montréal, explique-t-il. L'appréciation aura été une bonne surprise ».

En effet, l'immeuble, payé 138 000 $, vaut maintenant quelque 350 000 $.

Jusqu'à maintenant, un des enfants a toujours occupé un des appartements.

Sa conjointe Michèle bénéficie pour sa part d'un régime de retraite bien pourvu chez son employeur. Un an plus jeune, elle veut prendre sa retraite en même temps que son mari.

Ensemble, ils ont accumulé près de 400 000 $ en REER.

La question : « À quel moment est-il le plus avantageux de vendre notre duplex? » Maintenant? Au début de la retraite? Plus tard pour profiter au maximum d'une éventuelle plus-value?

***

LE PORTRAIT

Claude, 60 ans

Revenu : 120 000 $, avec commissions

Aucun régime de retraite

Placements et REER : environ 300 000 $

Date de retraite : novembre 2015

Michèle, 59 ans

Revenus : 120 000 $

Régime de retraite : rente prévue d'environ 40 000 $

REER : 150 000 $

Date de retraite : novembre 2015

Autres actifs

Duplex, valeur d'environ 350 000 $

Revenus de location : environ 15 600 $ brut par année

Condo, valeur d'environ 490 000 $

Calcul du gain en capital imposable

Duplex

Date d'achat : 2002

Coût (incluant les droits de mutation) : 139 130 $

Prix de vente estimé : 350 000 $

Date de la vente : 2016

Nombre d'années où il y a eu détention : 15

Gain en capital : 210 870 $

Gain annuel moyen : 14 058 $

Gain annuel attribuable à la résidence principale (un logement sur deux occupé par les enfants) : 7029 $

Nombre d'années de désignation comme résidence principale : 9

Moins exemption pour résidence principale (9 x 7029 $) : 63 261 $

Gain en capital net : 147 609 $

Gain en capital imposable (50 %) : 73 805 $

***

LA SOLUTION

Quand Claude et Michèle devraient-ils vendre leur duplex? 

Les prédictions sur l'avenir du marché immobilier sont aléatoires. Mieux vaut s'appuyer sur des certitudes : les impôts. 

« Il est préférable de vendre le duplex quand ils seront à la retraite, avise Josée Jeffrey, fiscaliste et planificatrice financière. Actuellement, les taux d'imposition de Claude et Michèle sont trop élevés. Ils vont payer trop d'impôt sur le gain en capital engendré par la vente. »

La vente pourrait avoir lieu en 2016, première année où ils n'auront aucun revenu d'emploi.

Acheté en 2002 pour 139 310 $, droits de mutation inclus, le duplex a acquis depuis une valeur marchande approximative de 350 000 $. Mme Jeffrey retient ce chiffre pour estimer le gain en capital à 210 870 $ en 2016, soit une plus-value annuelle moyenne de 14 058 $.

La moitié de ce gain sera imposable. 

Heureusement, la résidence principale est exemptée de cet impôt.

Quel est le lien avec un duplex occupé par les enfants des propriétaires? Suivez la démonstration.

Pour une année donnée, un propriétaire peut désigner comme résidence principale n'importe quelle de ses propriétés - son chalet, son condo, sa maison unifamiliale, etc. -, en autant qu'il l'ait occupée à un moment durant l'année.

Or, « la Loi de l'impôt sur le revenu permet de demander une exemption pour résidence principale si cette résidence est habitée par une personne admissible, précise Josée Jeffrey.  La définition d'une personne admissible inclut les enfants, les conjoints ou ex-conjoints. »

Comme les enfants de Claude et Michèle ont successivement occupé un des deux logements depuis l'acquisition du duplex, le couple pourrait en théorie désigner cette partie de l'immeuble comme résidence principale à partir de 2002.

Cependant, Claude et Michèle avaient déjà utilisé l'exonération de résidence principale lorsqu'ils ont vendu leur maison unifamiliale en 2009 pour se procurer leur condo. 

Pour le duplex, cette exonération ne pourrait donc être demandée que de 2010 à 2016, soit sept ans. 

C'est ici - surprise! - qu'intervient une autre subtilité fiscale. 

Le fisc accorde une année d'exemption supplémentaire pour compenser le fait que dans l'année où un propriétaire vend sa résidence principale pour s'en procurer une autre, il a possédé deux résidences admissibles mais n'a pu en exempter qu'une seule. 

Josée Jeffrey suppose donc que grâce à cette année boni, il n'a pas été nécessaire de demander une exemption pour 2009 lors de la vente de l'unifamiliale. Selon le même principe, elle ajoute une année d'exemption au duplex. Total : neuf années d'exemption. 

En utilisant la moitié du gain annuel moyen de 14 058 $ (la moitié du duplex était occupée par les enfants), le calcul sur neuf ans procure une exemption de 63 231 $.

Reste un gain en capital non exempté de 147 609 $, dont 50 %, soit 73 805 $, est imposable. Chaque conjoint aurait donc 36 900 $ à ajouter à ses revenus.

Compte tenu du taux d'imposition probable de chacun et des 16 000 $ de pertes en capital nettes reportées que Claude pourra opposer à sa part de gain, Claude et Michèle conserveraient respectivement 169 040 $ et 160 840 $ du fruit de la vente.

Que faire avec ces sommes? Josée Jeffrey a fait des hypothèses dont les résultats l'ont surprise elle-même...

***

REPORTER LA PSV ET ÉTIRER SES ÉPARGNES

C'est entendu, Claude et Michèle vendront leur duplex dans l'année qui suivra leur retraite, soit pendant la première année fiscale où ils ne toucheront aucun revenu de travail.

Cela dit, quoi faire avec le fruit de cette disposition?

Une nouvelle avenue s'offrira à partir de... demain matin.

En effet, à partir du 1er juillet 2013, il sera possible de reporter volontairement la prestation de la Sécurité de la vieillesse (PSV).

Pour chaque mois de report après 65 ans, la prestation est majorée de 0,6 %, pour un maximum de 36 % si elle n'est touchée qu'à 70 ans.

La rente de la RRQ, pour sa part, peut déjà être reportée jusqu'à 70 ans, avec une bonification maximale de 42 % par rapport à une rente qui serait perçue à partir de 65 ans.

« J'ai analysé un scénario de financement de la retraite de notre couple entre 62 et 70 ans avec le duplex, afin de reporter volontairement les deux rentes, la PSV et la RRQ, à 70 ans », décrit Josée Jeffrey.

Ainsi, la prestation de la Sécurité de la vieillesse maximale, en juillet 2013, est fixée à 549,89 $ par mois, soit 6599 $ par année. Si elle était reportée de cinq ans, elle s'établirait plutôt à 8975 $.

Il est vrai que l'âge d'admissibilité au programme de la Sécurité de la vieillesse augmentera graduellement à partir de 2023, pour atteindre 67 ans en 2029. Cependant, ce changement ne touchera pas les personnes nées avant le 1er avril 1958 - ce qui est le cas de Claude et Michèle.

La rente maximale de la RRQ, si elle n'est touchée qu'à partir de 70 ans, augmente pour sa part de 42 % par année, souligne Josée Jeffrey.

Quel est l'effet sur l'ensemble des épargnes de retraite du couple? La planificatrice a dû forcer la main de son logiciel de planification, qui n'était pas programmé pour cet exercice de report de rentes publiques. Mais l'effort en valait la peine.

« Ça donne deux années de plus avant l'épuisement du capital! », lance la planificatrice, étonnée. En conservant le même train de vie, les épargnes du couple s'épuisent à 98 ans, plutôt qu'à 96 ans si la PSV et la RRQ avaient été touchées dès que possible. En outre, en fin de vie, une part plus importante des revenus est assurée par les rentes publiques. « C'est énorme, s'exclame-t-elle. On parle de 27 000 $ par année de rentes publiques chacun. C'est viager, c'est assuré, c'est indexé! »

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Investir dans un duplex pour sa retraite: une bonne idée?

Claude et Michèle ont acheté leur duplex au bon moment, au tout début de l'escalade immobilière, dans un quartier abordable de Montréal.

Alors que les prix atteignent un plateau, l'achat d'un plex en vue de la retraite serait-il toujours approprié?

« L'investissement dans un petit immeuble peut être une bonne chose, mais ça dépend du prix et du moment où on l'achète », observe François Des Rosiers, professeur titulaire au département de finance, assurance et immobilier de l'Université Laval.

« Le danger, poursuit-il, c'est que les gens qui paient cher un petit immeuble en espérant garantir leur retraite peuvent se retrouver dans une situation problématique s'ils ne font pas attention à ce qu'ils achètent. »

Fin 2011, il a produit une analyse détaillée de la rentabilité de petits immeubles locatifs de quatre et six logements achetés en 2010 dans les quartiers Rosemont et La Petite-Patrie, en supposant que les propriétaires les détiendraient pendant dix ans. Il concluait que le marché actuel pour les petits immeubles résidentiels locatifs ne permettait pas une rentabilisation de l'investissement, en raison du coût d'acquisition très élevé par rapport aux loyers.

Les propriétaires résidents, notamment, « se trouvaient à avoir payé très cher pour des loyers de 550 $ par mois, alors qu'ils ont payé un prix qui correspond à des loyers de 950 $ par mois », décrit M. Des Rosiers.

Entre 1993 et 2012, le prix des plex à Montréal a crû de 199 %, alors que les loyers des 4 1/2 augmentaient de 47 %.

« Seuls une progression du niveau des loyers nettement supérieure à l'inflation et le maintien d'une forte demande pour les petits immeubles locatifs pourraient pallier le problème, voire inverser la tendance, » écrivait-il.

Justement, cette demande se maintiendra-t-elle?

« Pour le plex à Montréal, on s'attend à des croissances de prix assez faibles pour cette année et l'an prochain, indique David L'Heureux, analyste principal de marché à la SCHL. Comme pour la maison unifamiliale, on parle cette année d'une croissance globale de 1,4 % du prix moyen sur le marché de la revente et de 1,1 % l'an prochain. »

Le marché du plex demeurera néanmoins équilibré, prévoit-il.

« Depuis quelques années, le parc de plex a tendance à rester de la même taille, et même à diminuer. Si on pense à plus long terme, l'offre de plex sur le marché va demeurer limitée, et on a une demande qui se maintient d'année en année. »

François Des Rosiers conclut avec un dernier conseil : « Il peut y avoir des affaires intéressantes, mais il faut regarder quel est l'état du bâtiment et quels sont les travaux à réaliser. »

Bref, ce n'est pas un marché pour les dilettantes.

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