Si je revends le terrain plus tard pour la somme de 90 000 $, est-ce que je devrai déclarer un gain en capital de 45 000 $, ou un gain en capital de 45 000 $ moins les taxes et les frais de notaire?

Est-ce que je serai imposé sur le montant des taxes payées ?

- Pierre McNicoll, Pierrefonds

Il est important tout d'abord de déterminer si vous avez acquis ce terrain pour votre utilisation personnelle ou pour affaires. Nous considérons aussi que votre terrain n'est pas un bien agricole.

S'il s'agit d'une transaction entre particuliers, la vente d'un terrain n'est pas taxable car on parle d'une utilisation personnelle. Dans ce cas, aucune taxe ne serait ajoutée au prix d'achat de 45 000 $.

Pour les transactions de nature commerciale, le terrain est considéré comme une fourniture taxable. Par contre, les taxes payées lors de l'acquisition du terrain peuvent être récupérées intégralement en remplissant un formulaire de réclamation de taxes.

Toujours dans le cadre de transactions commerciales, lors de la vente du terrain, vous serez dans l'obligation de percevoir des taxes sur le prix de vente et vous serez tenu de les remettre en tant qu'entreprise inscrite à la TPS et à la TVQ.

Autre point important, vous devez savoir qu'il y a des distinctions entre un bien acquis lorsqu'il y a lien de dépendance et un bien acquis sans lien de dépendance.

Si vous n'avez aucun lien avec le vendeur, la transaction aura probablement lieu à la juste valeur marchande. Mais des règles spéciales sont prévues pour les acquisitions lorsque les personnes sont liées (ex. enfant, frère, soeur, père ou mère).

Pour ces transactions, l'article 69 de la Loi de l'impôt sur le revenu s'applique. Grosso modo, cet article dit que les biens doivent être transigés à la juste valeur marchande entre des personnes liées afin d'éviter, par exemple, la création non réelle d'un gain ou d'une perte en capital.

Frais à l'achat et à la vente

Votre coût d'achat sera de 45 000 $. Les frais juridiques et les droits de mutation (plus communément appelés «taxes de bienvenue») assumés pour le transfert de propriété viendront s'ajouter à votre coût de base de 45 000 $.

Parfois, d'autres frais peuvent s'ajouter à ce coût, tels que les frais d'arpentage et les frais d'évaluation. Tous ces frais viendront déterminer ce qu'on appelle, en jargon fiscal, le prix de base rajusté (PBR). Nous vous recommandons de conserver tous vos documents se rapportant à ces frais car ils serviront à réduire votre gain ou augmenter votre perte lors de la vente.

Dans le cas d'une transaction commerciale, les intérêts sur votre emprunt, s'il y a lieu, peuvent s'ajouter à votre coût en plus des impôts fonciers.

Cependant, aucun amortissement ne peut être déduit sur un terrain.

Lors de l'éventuelle vente de votre terrain, vous devrez déclarer un gain ou une perte en capital. Ce gain ou cette perte sera représenté par la plus value acquise (ou la moins value) depuis que vous avez acheté ledit terrain, et ce, jusqu'à la date de la vente.

Votre gain ou perte en capital correspondra au produit de disposition, moins le PBR et les dépenses que vous avez engagés ou effectués pour vendre l'immobilisation. La moitié de ce gain sera incluse dans vos revenus de l'année de la disposition et vos impôts à payer seront en fonction de votre taux marginal d'imposition.

Les dépenses qui serviront à faciliter la vente de votre terrain seront déductibles de votre prix de disposition. Il s'agit, entre autres, des frais de commissions versés à un agent, des frais de publicité et de tout autre frais ayant servi directement à la vente.

Petits conseils à la vente du terrain

1) Reportez votre gain en capital sur cinq ans - Si vous n'avez pas reçu immédiatement la totalité de votre prix de vente, vous pourrez échelonner l'imposition de votre gain en capital sur une période maximale de cinq ans. Des calculs s'imposent pour déterminer le montant à déclarer à chaque année.

2) Utilisez vos pertes en capital reportées - Vous avez réalisé des pertes en capital durant l'année, ou vous possédez un solde reporté des années antérieures ? Si c'est le cas, vous pourrez choisir d'appliquer ces pertes nettes en capital et les pertes déductibles de l'année en cours contre votre gain en capital imposable réalisé sur la vente de votre terrain.

3) Cotisez à votre REER ? Si vous détenez des droits de cotisation au REER inutilisées, utilisez une partie de votre gain pour contribuer à votre REER et ainsi réduire votre revenu imposable l'année de la vente de votre terrain.