Comment calculer le gain en capital sur ma résidence?

Ma fille et son conjoint achetaient en 2003 une résidence unifamiliale qu'ils ont habité jusqu'à récemment.

Plutôt que de vendre et de bénéficier de l'exonération d'impôt sur le gain de capital au moment de leur déménagement à Calgary récemment, ils ont préféré louer cette demeure qui venait de connaître une appréciation notable de sa valeur.

Dans l'éventualité d'une vente de cette demeure alors qu'ils ne l'habitent plus, auront-ils la possibilité de soustraire à l'impôt la part du gain de capital enregistré pendant la période qu'ils l'ont effectivement habitée?

Advenant qu'ils revenaient y vivre dans le futur, auront-ils droit à une exonération en relation du gain de capital sur: A- La valeur totale du gain de capital, ou; B- Sur le gain de capital enregistré lors de la période habitée en tant que résidence familiale?

Le cas échéant, comment pourront-ils départager les diverses valeurs en gain de capital en fonction du temps? Devraient-ils obtenir des données précises de la part d'un évaluateur agréé?

- Pierre Clermont, Lorraine

L'impôt sur les gains en capital est souvent à l'ordre du jour comme vous le dites en raison d'un taux élevé des questions de nos lecteurs à cet effet. La notion de gain en capital demande souvent des éclaircissements selon la situation de chacun.

Votre fille a acquis une résidence unifamiliale avec son conjoint en 2003. Lors de la vente de leur résidence, ils peuvent être exemptés de déclarer un gain en capital dans leur déclaration de revenus s'ils ont rencontrés certaines conditions.

Entre autres, vous devez en être propriétaire et vous devez l'avoir habité normalement à un moment donné de l'année. Depuis 1982, une seule résidence par famille peut être désignée chaque année et le calcul se fait lors de la vente de la résidence.

En déménageant à Calgary, votre fille et son conjoint ont décidé de louer leur résidence en totalité au lieu de la vendre. Ce changement d'usage peut entraîner une disposition présumée à la juste valeur marchande et ils sont donc réputés l'avoir acquis à cette nouvelle valeur.

Lors d'une éventuelle vente, le gain en capital sera calculé sur la plus-value à partir de la date du changement d'usage.

Par exemple, si à leur départ, la valeur marchande de la maison est de 250 000 $ et la vente de la maison dans cinq ans pour un prix de 300 000 $, un gain en capital de 50 000 $ (300 000 $ - 250 000 $) sera imposable à 50 % dans cette année.

Pendant ces années de location, ils devront s'imposer sur les revenus de location nets à chaque année.

Limite de quatre ans

Heureusement, une stratégie intéressante s'offre à eux en vertu de l'article 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu.

En effet, lorsque la résidence principale est convertie en totalité en bien de location en attendant un retour éventuel, il est permis de choisir de reporter la vente présumée de la résidence et ce, pour une période de quatre ans. Pour être admissible à ce choix, votre fille et son conjoint devront demeurer résidents du Canada durant la période de location.

Ainsi, lors de la production de leurs déclarations de revenus dans l'année où ils commenceront à louer leur maison, ils devront joindre une lettre avisant les ministères de leur choix prévu à l'article 45(2).

Ils seront tenus de déclarer leurs revenus de location nets.

Certes, pour conserver le statut de résidence principale, aucune déduction pour amortissement ne pourra être prise et pour bénéficier de ses quatre années d'exonération, aucune autre résidence ne doit être désignée pour la même période.

Ils s'établissent de façon permanente à Calgary

Finalement, si notre couple décide de s'établir de façon permanente à Calgary, ils pourront vendre leur maison et s'exonérer sur le gain en capital pour les années où la désignation a été valide, tout en considérant ces quatre années de grâce.

S'ils décident de conserver le bien locatif, la plus-value commencera à s'accumuler sur la valeur marchande à compter de cette période seulement pour le calcul du gain en capital lors d'une éventuelle vente.

Et mieux encore, si le déménagement est à la demande de leur employeur et que ni votre fille, ni son conjoint ne sont liés à cet employeur et que leur nouveau lieu de travail est à au moins 40 kilomètres, ils pourront prolonger cette période de quatre ans indéfiniment tant et aussi longtemps qu'ils auront l'intention de revenir habiter la résidence après leur affectation « temporaire ».

Attention! La valeur marchande n'est pas la valeur municipale.