Être proprio: un rêve moins accessible

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

(Montréal) Le gouvernement fédéral a annoncé jeudi une quatrième série de mesures visant à restreindre le crédit hypothécaire au moment où le consommateur canadien s'endette dangereusement.

Ces mesures mur-à-mur sont peut-être appropriées pour un marché en surchauffe comme Vancouver, mais elles ne seront pas sans impacts sur l'accessibilité à la propriété au Québec, soutient une association de constructeurs de maisons.

Au cours des prochains mois, il faudra également surveiller de près l'impact du resserrement du crédit sur les unités neuves de copropriétés, dont le nombre d'invendus grimpe dangereusement dans la région de Montréal.

«Avec l'annonce d'aujourd'hui, le gouvernement commence à toucher à l'accessibilité à la propriété, déplore François Bernier, économiste de l'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec (APCHQ). De passer de 30 ans à 25 ans ne sera pas sans effet dans le secteur de l'habitation neuve», prévient-il.

Selon les statistiques de l'Association, 40% des acheteurs de propriété neuve sont des premiers acheteurs. Plus du quart des accédants à la propriété se financent sur 30 ans.

«Ce sont des pourcentages assez importants pour que l'on ait des soucis. Ça risque d'affecter les constructeurs dans un segment de marché (les premiers acheteurs) qui est important.»

M. Bernier n'a pas pu chiffrer hier l'impact à venir sur les mises en chantier de maisons et de condos.

La réduction de la période d'amortissement d'un prêt hypothécaire assuré de 30 à 25 ans maximum va entraîner une hausse de la mensualité hypothécaire de 100$ pour un emprunt de 200 000$, selon les calculs de Denis Doucet, directeur régional de la Rive-Sud, du courtier hypothécaire Multi-Prêts.

Les acheteurs devront disposer de 4000 à 5000$ de plus à titre de revenu familial annuel pour être acceptés comme clients par les prêteurs en vertu des nouvelles règles qui seront en vigueur en juillet.

L'annonce de jeudi ne concerne que les prêts à ratio élevé, ceux qui nécessitent une assurance de la part de la Société canadienne d'hypothèques et de logement ou d'un assureur privé. M. Doucet n'exclut pas que les premiers acheteurs devancent leur achat en juin pour profiter de la flexibilité des règles actuelles.

Bien que conscient du risque que le surendettement fait peser sur l'économie canadienne, M. Bernier souligne qu'une dette hypothécaire est une bonne dette parce qu'elle sert à acquérir un actif, qui prendra, avec un peu de chance, de la valeur dans le temps. L'économiste aurait préféré que le ministre Flaherty s'attaque aux dettes à la consommation.

«Passer du statut de locataire à celui de propriétaire constitue une amélioration sur le plan social», insiste l'économiste, qui craint que les mesures disqualifient des acheteurs légitimes.

Pas de chute des prix

Quant à la possibilité que le prix des propriétés se mette à baisser à la suite de l'adoption de ces mesures, peu y croient. «Lors du dernier resserrement, on a vu un petit ajustement de l'activité. Verra-t-on une chute cette fois-ci? J'en serais très surpris», répond Louis Gagnon, professeur titulaire de finance à l'Université Queen's, de Kingston.

M. Gagnon est dans le camp de ceux qui se réjouissent que le gouvernement s'attaque à la spirale de l'endettement des Canadiens pour éviter que le pays vive ce que les États-Unis ont vécu depuis 2007. «Le degré d'endettement au Canada, à 154,3% du revenu disponible, est plus élevé maintenant qu'aux États-Unis et s'approche des niveaux observés aux États-Unis avant 2007», dit-il.

M. Gagnon n'est pas le seul à applaudir le gouvernement. Les grandes institutions financières ont pour la plupart, si ce n'est la totalité d'entre elles, accueilli favorablement l'annonce de jeudi.

Desjardins soutient que la position financière des ménages est pire que ce que laissent croire les ratios actuels du service de la dette, en raison des faibles taux d'intérêt, qui augmenteront inévitablement un jour.

«Une hausse généralisée de 2% des taux d'intérêt amènerait le ratio du service de la dette à un peu plus de 10%, soit l'équivalent du sommet des années 1990», écrit Benoit P. Durocher, économiste principal du Mouvement Desjardins.

BMO de son côté fait valoir que l'acheteur d'une maison économise 70 500$ en frais d'intérêt en finançant sa maison sur 25 ans plutôt que 30 ans, dans l'hypothèse d'un prêt de 400 000$.

Les défenseurs d'un amortissement prolongé rétorqueront que rien n'empêche un acheteur de rembourser de façon accélérée son hypothèque dès que ses moyens financiers le lui permettent.

C'est ce qu'a d'ailleurs fait un emprunteur hypothécaire sur cinq depuis trois ans, selon des chiffres de l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités.

Pour Will Dunning, son économiste en chef, les mesures proposées ne sont pas justifiées. La plupart des marchés de l'habitation au Canada sont équilibrés en ce sens qu'ils ne favorisent ni les acheteurs de maisons ni les vendeurs. «Il y a un risque qu'on affaiblisse certains de ces marchés avec les mesures annoncées», a-t-il dit, dans un entretien.

Scénario

Hypothèque de 350 000$ amortie sur 25 ans plutôt que 30 ans:

+184$ en paiements de plus par mois

33 052$ en intérêts à la fin de la période

Les resserrements précédents:

Octobre 2008

L'amortissement maximum passe de 40 ans à 35 ans. L'acompte minimum pour un prêt assuré est fixé à 5%.

Février 2010

Les emprunteurs sont financés en fonction du taux fixe affiché de 5 ans plutôt que celui de 3 ans. Le plafond pour un refinancement hypothécaire passe de 95% à 90% de la valeur de la propriété.

Janvier 2011

La période d'amortissement passe de 35 à 30 ans. Il n'est plus possible d'obtenir une assurance prêt sur les marges de crédit hypothécaire. Le refinancement est dorénavant plafonné à 85% de la valeur de la propriété.

Source: Banque Scotia

Les réactions:

Maxime Bernier, ministre d'État à la Petite Entreprise et au Tourisme

«L'endettement des Canadiens au total est au-dessus de 150%. C'est un chiffre qui est assez élevé, et nous assurons la stabilité du marché hypothécaire au Canada.

«En regardant l'ensemble du marché immobilier, du marché de l'habitation, il est opportun de mettre en place cette mesure-là actuellement [...] On ne peut pas dicter le comportement du marché. On n'a pas de boule de cristal pour savoir quel va être l'état de l'économie canadienne dans plusieurs années ou quelques mois, mais les mesures que nous avons prises dans le passé en ce qui concerne ce dossier-là ont bien servi l'économie canadienne et je suis conscient que la mesure d'aujourd'hui va bien servir l'économie canadienne aussi et les ménages canadiens et les familles.

«Le taux d'endettement est quand même assez élevé et on veut que la maison soit un moyen d'acquérir de l'équité, d'épargner, et j'ai cité le dicton tantôt dans mon discours: Qui paie ses dettes s'enrichit, qui paie ses dettes plus rapidement s'enrichit plus rapidement. Donc c'est une mesure qui est pro-consommateur.»

Bob Rae, chef du Parti libéral

«Les chiffres montrent clairement que 60% des gens qui achetaient une maison pour la première fois en 2008 ont eu une hypothèque de 40 ans. Alors, la dette des gens a augmenté de plus de 725 milliards de dollars depuis 2006, la dette fédérale, de 117 milliards de dollars, et la dette provinciale, de 60 milliards de dollars. Est-ce que le premier ministre ne reconnaît pas du tout qu'il a un certain degré de responsabilité pour les problèmes d'endettement qui existent dans l'économie canadienne à présent?»

Peggy Nash, porte-parole du NPD en matière de Finances

«C'est une mesure positive parce que ça va modérer le coût des hypothèques. Ça va modérer les dettes personnelles des Canadiens.»

Elle fait valoir que ça ne fait rien pour le logement abordable, rien pour aider ceux qui ont des revenus faibles.

«Cette mesure, c'est pour essayer de prévenir une chute. Parce que le but, c'est de modérer les prix sans créer une chute.»

«Le pire, c'est d'avoir une situation comme aux États-Unis où l'on ne fait rien et, soudainement, il y a une chute.»

Propos recueillis par Martin Croteau, du bureau de La Presse à Ottawa

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