Le recyclage des anciens Target va bon train chez Cominar

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L'actif de Cominar se compose de 566 immeubles dont environ les trois quarts sont situés au Québec.

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André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Plus important propriétaire d'immeubles non résidentiels au Québec, la firme Cominar a trouvé preneur pour cinq des sept anciens magasins Target qu'elle avait en portefeuille. Le chef de la direction Michel Dallaire a fait le point jeudi lors du dévoilement des résultats du quatrième trimestre.

« Chaque fois [qu'on reloue un ancien Target], on se ramasse avec un loyer plus important à la fin que ce qu'on recevait de Target, explique M. Dallaire au cours d'un entretien téléphonique avec La Presse. Remplacer les Target, j'ai toujours dit que c'est une job de 12 à 18 mois. Il faut juste être patient. »

Canadian Tire, Réno-Dépôt et Super C figurent parmi les repreneurs jusqu'à présent. Des nouvelles sont attendues prochainement pour la grande surface de la Place Longueuil. Le dossier le moins avancé reste celui du magasin du Centre Laval. Cominar était en discussion avec Lowe's pour cet espace avant que le géant américain n'opte plutôt pour le rachat de Rona.

Le fonds de placement immobilier a racheté l'ancien Target lavallois pour une bouchée de pain.

« On lui avait loué le terrain. Target avait construit l'immeuble. À la fin, j'ai un immeuble de 15 millions qui m'a coûté 100 000 $. »

- Michel Dallaire, chef de la direction de Cominar

Cominar a dévoilé des résultats conformes aux attentes des analystes au quatrième trimestre. À 346,7 millions pour l'ensemble de l'année 2015, le bénéfice d'exploitation comparable s'est maintenu au niveau de l'an dernier malgré une année difficile au cours de laquelle les détenteurs de parts ont souffert. Le prix des parts de Cominar a glissé de 21 % en 2015, passant de 18,37 à 14,71 $.

« Tous les fonds de placement immobiliers se vendent à escompte, soutient M. Dallaire. Certains plus que d'autres. Ceux qui ont des propriétés commerciales sont frappés à cause de l'histoire des Target. Ceux qui ont des bureaux dans l'Ouest sont aussi très frappés. »

L'actif de Cominar, d'une valeur de 8,2 milliards, se compose de 566 immeubles d'une superficie totale de plus de 45 millions de pieds carrés. En fonction du bénéfice net d'exploitation, le portefeuille se divise entre bureaux (44 %), centres commerciaux (38 %) et bâtiments industriels (19 %). Environ les trois quarts du portefeuille sont concentrés au Québec, 17 % en Ontario, 6 % dans les provinces de l'Atlantique et 4 % dans l'Ouest, un marché au point mort actuellement à cause du bas prix du pétrole.

Loyers en baisse de 5,1 % dans les bureaux

Les résultats de Cominar donnent un portrait fidèle de la dynamique de l'immobilier non résidentiel au Québec. Le secteur des bureaux à Montréal est clairement à l'avantage des locataires. Dans un contexte fortement concurrentiel, Cominar a choisi en 2015 de retenir ses locataires quitte à baisser ses loyers au passage. La conjoncture a été pire à Ottawa où le gouvernement fédéral a délaissé le centre-ville depuis deux ans pour remplir ses propres immeubles à Kanata et ailleurs en périphérie.

L'industriel va mieux

Aidé par la vigueur de l'économie américaine et la baisse du huard, le secteur industriel se porte mieux que jamais depuis la récession de 2008-2009. « On est en croissance sur nos renouvellements, indique Michel Dallaire. Le taux d'occupation à Montréal est à 95 %. » En 2015, les loyers ont augmenté de 3,6 % dans le volet industriel du portefeuille de Cominar.

Ventes d'immeubles au menu en 2016

Cominar ne sera pas en mode acquisition en 2016. La priorité va au rachat de parts et à la diminution de l'endettement. L'entreprise prévoyait vendre des propriétés pour 165 millions cette année, ce sera plutôt pour 365 millions. Il est notamment envisagé de se départir jusqu'à 50 % de certains immeubles. Au centre-ville, Cominar possède la Gare centrale, le 2001 McGill College et la Place Alexis-Nihon.

Des distributions soutenables

Les parts de Cominar livrent un rendement courant de plus de 9 % au cours actuel de 16 $. Habituellement, les investisseurs appréhendent une diminution de la distribution quand le rendement courant approche les 10 %. « On a un ratio de distribution de 91,9 %, dit M. Dallaire. On a toujours roulé avec un ratio de 88 à 90 %. On a amplement de coussin. Le rendement est haut, pas parce que les revenus ne sont pas là ; c'est parce que la valeur boursière a baissé. »

L'avis des analystes

La plupart des analystes prévoient une performance comparable au secteur pour Cominar en 2016. Comme le titre a beaucoup baissé en 2015, le rendement total envisagé au cours des 12 prochains mois devient attrayant, entre 18 et 25 % selon les rapports de quatre analystes que La Presse a consultés. Le cours cible varie de 17,25 à 18,25 $. Cominar a terminé la séance d'hier à 16,23 $. Le FPI verse une distribution de 1,47 $ par part.

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