Combien faut-il payer pour un condo près du métro?

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En mai, les mises en chantier ont bondi... (Simon SB, Le Droit)

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Simon SB, Le Droit

En mai, les mises en chantier ont bondi en ville. Elles sont cependant demeurées stables dans les Prairies, et ont diminué au Québec et en Colombie-Britannique.

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Habiter près du métro, c'est pratique, mais quel prix faut-il y mettre? Selon une étude récente sur les prix marchands des condos à proximité des stations montréalaises, il s'avère tout à fait possible d'habiter près d'une bouche de métro pour moins de 250 000$.

Les prix moyens varient de 200 000 à 700 000$ selon les stations. Excluant les extrêmes, il faut généralement payer entre 230 000 et 350 000$. De façon générale, les valeurs baissent à mesure que l'on s'éloigne du centre-ville. Inversement, les stations les plus coûteuses sont celles desservant le coeur du centre-ville.

Ces informations, inédites à notre connaissance, ont leur intérêt pour les acheteurs et les vendeurs en raison de l'importance que le marché accorde à cette variable quand vient le temps de donner une valeur à un immeuble résidentiel.

Généralement, les principales sources d'informations immobilières, que ce soit la Société canadienne d'hypothèques et de logement ou la Chambre immobilière du Grand Montréal, publient des données par quartiers, par villes ou par arrondissements.

«Les stations de métro sont très appréciées sur le marché, souligne Ünsal Özdilek, professeur en immobilier à l'Université du Québec à Montréal. La proximité des stations de métro est le deuxième facteur déterminant en importance de la valeur d'une propriété résidentielle après la superficie habitable du logement», ajoute-t-il. Le métro est en fait sur un pied d'égalité avec le facteur de la proximité du centre-ville, fait remarquer l'universitaire.

Le métro gagnera encore en popularité à Montréal, ville aux milliers de cônes orange, croit François Des Rosiers, professeur en gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval qui a étudié dans le passé l'impact des transports collectifs sur les valeurs immobilières. «Plus les automobilistes ont de la difficulté à circuler sur le réseau routier, plus c'est un avantage d'être à proximité d'une station de métro», affirme-t-il.

Dans son étude, la firme JLR Recherche immobilière a recensé les transactions de copropriétés divises, neuves comme existantes, dans un rayon de 500 m d'une bouche de métro survenues au cours de l'année 2012.

Pourquoi 500 m? Selon des recherches pilotées au fil des ans par le professeur Des Rosiers, la «rente de localisation» atteint son maximum entre 300 et 600 m de la station de métro. La rente décroît par la suite pour s'éteindre complètement après 1,2 km.

Gilles Ouellet, consultant dans la mise en marché de projets de condos et président du Groupe Solutions marketing immobilier, à qui on a fait lire l'étude de JLR, est du même avis. «Dans la pratique, les investisseurs sont prêts à payer une prime de 10 à 15% pour se loger à distance de marche du métro», dit-il.

Le professeur Des Rosiers a démontré aussi que la rente devient négative lorsque la propriété est située à moins de 50 m de l'édicule du métro en raison des nuisances qui lui sont associées, comme la criminalité, l'achalandage accru ou le bruit.

«Si la personne habite trop près du métro, il peut y avoir un effet à la baisse sur les valeurs s'il y a du dérangement», dit-il dans un entretien téléphonique.

Stations de correspondance et terminus

Non sans surprise, l'étude ne révèle pas de surprime pour les stations de correspondance ou intermodales. On pense ici à Berri-UQAM, Bonaventure, Lionel-Groulx, Snowdon et Jean-Talon. Malgré l'accès bonifié au réseau de transports collectifs, les investisseurs ne semblent pas vouloir payer davantage pour cet attribut. Les copropriétés se vendent habituellement à des prix inférieurs à ceux observés aux stations voisines.

«Au départ, est-ce que ces stations sont situées dans des endroits désirables?», se demande Manon Soucy, qui enseigne au cégep Montmorency et coordonne le comité du programme de technologie de l'estimation et de l'évaluation en bâtiment. Berri-UQAM est entourée de commerces. Idem pour les stations Bonaventure et Snowdon, laquelle est collée sur l'autoroute Décarie.

A contrario, les stations en queue de ligne semblent profiter d'un accroissement de valeur en dépit de leur éloignement du centre-ville. Les stations Angrignon, Honoré-Beaugrand et Côte-Vertu affichent un prix médian supérieur à celui des stations précédentes.

Pour le professeur Özdilek, l'absence de solutions de remplacement contribue peut-être à une bonification de la prime à l'emplacement pour le terminus.

Méthodologie de l'analyse

À partir de sa base de données, JLR a extrait un prix médian des transactions de condos par station de métro. Il s'agit du prix qui divise l'échantillon en son point milieu. Autrement dit, la moitié des transactions s'est faite à un prix plus élevé que le prix médian et l'autre moitié s'est faite à un prix moindre. En comparant les prix médians des stations, on détermine quelles sont les stations les plus abordables et les plus onéreuses. L'étude rapporte aussi le nombre de transactions, ce qui permet de cerner les stations les plus demandées. Toutefois, l'étude ne fournit aucune explication sur les écarts observés, qui peuvent par ailleurs se justifier par une foule de facteurs externes sans lien avec le métro. Elle n'a pas non plus pour objet de quantifier la prime associée à la proximité du métro.

Les stations de métro en chiffres

Les moins chères

1. Montmorency 207 000 $

2. Frontenac 222 025 $

3. Viau 231 829 $

4. Joliette 234 501 $

5. Parc 235 000 $

6. De la Concorde 235 515 $

7. Papineau 239 455 $

8. Sauvé 244 900 $

9. Place Saint-Henri 244 950 $

10. Préfontaine 245 000 $

Les plus chères

1. Peel 717 500 $

2. Villa-Maria 451 650 $

3. Outremont 403 000 $

4. McGill 375 000 $

5. Sherbrooke 369 500 $

6. Place-des-Arts 344 000 $

7. Lucien-L'Allier 341 500 $

8. Mont-Royal 336 000 $

9. Square-Victoria 330 000 $

10. Beaubien 321 000 $

Les plus populaires

1. Guy-Concordia 353 transactions

2. Atwater 311 transactions

3. Angrignon 292 transactions

4. Place-d'Armes 225 transactions

5. Lionel-Groulx 216 transactions

6. Champ-de-Mars 206 transactions

7. Place Saint-Henri 204 transactions

8. Laurier 203 transactions

9. Crémazie 186 transactions

10. Namur 144 transactions

Ayant connu la plus forte hausse de prix depuis 2008

1. McGill + 77 %

2. Place-des-Arts + 53 %

3. Beaubien + 46 %

4. Préfontaine + 42 %

5. Pie-IX + 40 %

6. Jean-Talon + 40 %

7. Verdun + 39 %

8. Square-Victoria + 38 %

9. Laurier + 38 %

10. Crémazie +37 %

Source : JLR Recherche immobilière

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