Propriété à revenus: rendement élevé... à très haut risque

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En achetant une propriété à revenu en 2012, l'investisseur peut espérer un rendement annuel avant impôt de 5 à 7,5%. Mais il s'agit d'un rendement à haut risque qui repose essentiellement sur l'appréciation future du bien immobilier.

André Dubuc
André Dubuc
La Presse

(Montréal) L'immobilier reste un investissement plus payant que les obligations, mais moins que les actions. En achetant une propriété à revenu en 2012, l'investisseur peut espérer un rendement annuel avant impôt de 5 à 7,5%, selon différents calculs de rendement, qui feront l'objet d'une présentation au Salon de l'investissement immobilier du Québec au Palais des congrès, samedi prochain.

Un rendement de cet ordre peut paraître alléchant à première vue, surtout si on le compare au taux offert sur les dépôts à terme par les institutions financières. Mais il s'agit d'un rendement à haut risque qui repose essentiellement sur l'appréciation future du bien immobilier.

Si, à la place, l'investisseur jette son dévolu sur les actions, il peut s'attendre à un rendement courant de 7%. De plus, le potentiel de croissance de la valeur marchande y est plus élevé que dans l'immobilier.

De son côté, l'acheteur d'obligations peut espérer un rendement total de 2,5%.

Ces calculs ont été effectués par le gestionnaire de portefeuille Carl Simard, de la firme Medici gestion de portefeuille stratégique. M. Simard participe samedi au Salon 2012 sur l'investissement immobilier, événement auquel prend aussi part le fils de Donald Trump.

M. Simard se défend bien d'avoir un a priori défavorable concernant l'investissement immobilier, ayant lui-même deux copropriétés et un chalet, en plus de sa résidence principale. Il n'en demeure pas moins qu'il paraît risqué d'investir en 2012 dans un «plex», selon son analyse.

Carl Simard a calculé le taux de rendement interne relatif à l'investissement immobilier. Il s'agit d'un taux de rendement obtenu sur la mise de fonds d'un immeuble de référence qui actualise toutes les entrées et sorties de fonds projetées pendant 25 ans. Il obtient un rendement annuel de 6% pendant 25 ans.

À partir de l'analyse d'un panier de transactions représentatives du marché des propriétés à revenus en 2011 à Montréal et en province, M. Simard dresse le profil d'un immeuble de référence comptant 14 logements. Son prix d'achat est de 1 106 000$. Il est financé au départ à 75% à un taux de 4,25% les 10 premières années, puis de 5% les 15 années suivantes. Il a été postulé que les revenus et dépenses augmenteraient de 2,5% par année et que l'immeuble s'apprécierait au rythme de 2,5% par année.

Pour donner une idée du défi auquel fait face l'investisseur immobilier, soulignons qu'au Québec, depuis 10 ans, les dépenses d'assurance, d'énergie, d'impôt foncier, trois postes de dépenses significatifs, ont augmenté plus rapidement que les revenus. Les loyers sont assujettis au contrôle de la Régie du logement qui limite l'ampleur des hausses année après année.

En fait, le temps est peu propice à l'investissement en raison du prix élevé auquel se vendent les immeubles. En 2011, la propriété à revenus se vendait en moyenne à 18 fois les revenus nets. Un ratio plus normal s'établit entre 10 et 12 fois les revenus nets. Les revenus nets sont la différence entre les loyers moins les dépenses d'exploitation, en excluant les frais de financement et l'amortissement.

Dans ce contexte, le rendement espéré est très sensible au taux d'appréciation de la propriété. Selon les calculs de M. Simard, si l'immeuble gagne 5% par année en valeur, le taux de rendement annuel de l'immeuble de référence grimpera à 9%. À l'inverse, si le taux d'appréciation de l'immeuble est de 0%, un scénario réaliste advenant une remontée des taux d'intérêt, le rendement tiré de l'immeuble de référence tombe à 2,6% par année.

«Autrement dit, la marge de manoeuvre est très réduite, dit Carl Simard, en entrevue. Le taux espéré de 6% est attrayant, mais il ne dit rien à propos des risques sous-jacents qui sont considérables.» Il cite entre autres le risque de taux d'intérêt et le risque d'exploitation compte tenu de l'âge du parc immobilier, qui a 50 ans en moyenne au Québec. Est-il encore possible de faire de l'argent en immobilier en 2012? Sans doute, mais l'investisseur doit s'attendre à travailler fort. Bricoleur, il améliorera son immeuble à faible coût. Habile gestionnaire, il augmentera ses revenus plus rapidement que ses dépenses. Fin renard, il investira dans le prochain secteur en vogue et la valeur de son immeuble s'appréciera plus rapidement qu'ailleurs. Vous sentez-vous prêt à relever le défi?

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