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Quelle garantie sur un condo quasi neuf?

Québec prépare un grand ménage dans le programme de garantie des maisons... (Photo Alain Roberge, archives La Presse)

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Photo Alain Roberge, archives La Presse

Québec prépare un grand ménage dans le programme de garantie des maisons neuves, d'ici la fin de 2012. Ce ne sera pas du luxe, car le marché immobilier a beaucoup évolué depuis la naissance du plan il y a 13 ans.

Avec l'envolée des prix de l'immobilier résidentiel, plusieurs entrepreneurs se sont lancés dans la rénovation de vieux bâtiments. Ils vident l'immeuble, le restaurent de fond en comble, puis le revendent en copropriétés.

Bruno est sur le point d'acheter un condo de ce genre. Il s'étonne que le promoteur ne lui fournisse pas une garantie des maisons neuves. «Est-ce normal? Quels seront mes recours si je découvre un vice-caché?», nous demande-t-il.

Revenons en arrière. En 1999, Québec a bâti le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, afin de protéger les acheteurs contre les vices de construction. Le plan obligatoire couvre toutes les maisons et un grand nombre de condos neufs.

Trois administrateurs autorisés par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) offrent un plan, soit la Garantie Abritat, la Garantie Qualité-Habitation et la Garantie des maisons neuves de l'APCHQ.

Mais, pour en bénéficier, l'acheteur doit faire affaire avec un entrepreneur général détenant une licence de la RBQ qui est accrédité par un administrateur du plan de garantie.

Ce n'est pas le cas de Bruno, dont le promoteur est un particulier qui revend les condos en son nom personnel. «Les autoconstructeurs n'ont pas à fournir de garantie», précise Ronald Ouimet, directeur général de la garantie APCHQ.

Et de toute façon, le condo de Richard n'est pas complètement neuf, puisqu'il se trouve dans un ancien immeuble transformé, qui n'est pas visé par le plan de garantie obligatoire. Le plan ne vise pas non plus les immeubles en hauteur (plus de quatre unités de copropriétés de haut). Ces deux types d'habitation sont pourtant devenus très populaires.

C'est pourquoi l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) souhaite que le champ d'application du plan de garantie soit étendu à tous les bâtiments résidentiels, incluant les bâtiments transformés.

La loi 35

L'automne dernier, Québec a adopté la loi 35, qui propose des changements importants au plan de garantie. On en saura davantage lorsque le règlement sera publié, probablement d'ici quelques semaines.

D'ici là, les acheteurs comme Bruno ne sont pas sans recours. Le Code civil procure une «garantie légale» qui protège tous les acheteurs de maisons contre les vices cachés (sauf s'il s'agit d'une vente à vos risques et périls).

Mais cela implique une poursuite devant les tribunaux où il faut plaider sa cause, amener un expert, fournir une preuve solide, présenter de la jurisprudence pertinente, etc. Ce n'est pas gagné d'avance. Et les frais peuvent être prohibitifs. Toutefois, il est possible de poursuivre aux petites créances si la somme en cause n'est pas trop élevée.

Il reste que, si le vendeur n'est pas solvable, la poursuite frappera un mur.

En achetant d'un promoteur qui n'a pas de licence RBQ, «non seulement l'acheteur n'aura pas de garantie des maisons neuves, mais il n'aura pas non plus accès au cautionnement de 10 000$ à 20 000$ de la RBQ, qui offre une protection au consommateur contre des travaux non complétés ou mal faits», explique Albanie Morin, coordonnatrice de l'ACQC.

D'où l'importance d'une inspection préachat bétonnée. L'idéal est de faire appel à un professionnel qui dispose d'une assurance responsabilité (ex: technologue, architecte), dit M. Ouimet. L'acheteur aura ainsi un recours si l'expert n'a pas vu un défaut apparent.

Et attention à l'inspection des parties communes! Souvent, le promoteur reste à la tête du syndicat de copropriétaires durant deux ans. «C'est lui qui accepte l'inspection des parties communes de l'immeuble. Si le travail est mal fait et que l'inspecteur ne le note pas, le syndicat ne peut plus faire de réclamation. Cela joue contre les acheteurs de nouveaux condos», dénonce Mme Morin.

L'ACQC réclame des modifications à ce chapitre dans le plan de garantie, mais aussi dans le Code civil en ce qui concerne la gestion des copropriétés. On sait que Québec a l'intention de resserrer les règles qui entourent les copropriétés dès l'automne prochain.

Avant d'acheter une maison neuve, il faut aussi se méfier des hypothèques légales que peuvent prendre les fournisseurs qui n'auraient pas été payés par l'entrepreneur. Toute une tuile pour l'acheteur qui se retrouve à payer les travaux en double!

«Il revient au notaire de s'assurer que les fournisseurs ont tous été payés. Il doit faire des retenues si toutes les sommes n'ont pas été versées», indique M. Ouimet.

La garantie des maisons neuves ne couvre pas les hypothèques légales. Mais selon l'ACQC, la réforme devrait prévoir un mécanisme de protection des acheteurs contre ce genre de créances-surprises.

LA SITUATION

L'achat d'un condo rénové de fond en comble.

LE HIC

Le condo n'est pas couvert par un programme de garantie maison neuve.

AU BOUT DU COMPTE

Le plan obligatoire de garantie maison neuve comporte certaines lacunes : il ne vise ni les édifices de plus de quatre unités de copropriétés de hauteur, ni les anciens bâtiments transformés en condos, pourtant deux types d'habitation très populaires.

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